Как юридически правильно совершить обмен квартир между родственниками?

Здравствуйте.

Полагаю что возможно пойти по пути

— отец дарит свою квартиру матери и дочери.

После регистрации мать и дочь дарят свои доли отцу. После отец продает квартиру.

Налогом все это облагаться не будет, так как дарение между близкими родственниками.

Перед продажей надо будет сняться с регистрации.

Вопрос: несовершеннолетние дети являются ли сособственниками? Если да, то придется запрашивать согласие органа опеки и попечительства.

Здравствуйте, Наталья!

Вы можете заключить с отцом договор мены. Сторонами по договору будете вы трое. При этом заключать каких-либо отдельных договоров не нужно.

Согласно ст.568 ГК РФ 1. Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

2. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Надо смотреть по выписке из ЕГРН намного ли кадастровая стоимость квартиры 3х комнатной выше, чем двухкомнатная, чтобы избежать претензий со стороны налоговых органов и оспаривании сделки одним из участников.

В договоре укажите, что доплата по договору не предусматривается. 

Выписаться можно из квартиры прописавшись по новому месту жительства после получения документов на квартиру. По старому месту вы выпишитесь автоматически.

Желаю удачи!

Просим Вас подсказать, как юридически правильно оформить и провести все процедуры обмена этих квартир между родственниками?

Наталья

Либо вы оформляете договор мены квартир. В связи с тем, что квартира у матери и дочери в долях, то придется обращаться к нотариусу согласно ст. 42  Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ .

Либо вы можете совершить две сделки путем дарения: отец дарит квартиру дочери и матери (простая письменная форма сделки без нотариуса) и мать и дочь дарят доли отцу (сделка подлежит оформлению у нотариуса).

Как решается вопрос выписки из квартиры всех членов семьи на момент обмена? И необходимо ли это делать?

Наталья

Мать и дочь перед сделкой снимаются с регистрационного учета, так же это делает и отец, т.к. сделка обмена единая и делается одновременно. Лучше сняться с регучета в квартире во избежание в дальнейшем недопонимания.

Здравствуйте, Наталья!

как юридически правильно оформить и провести все процедуры обмена этих квартир между родственниками?

Наталья

Вы можете заключить между собой сделку мены (ст.567 ГК), при этом поскольку сделка будет с долевым объектом недвижимости, то договор мены необходимо нотариально удостоверить в силу ст.42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». стоимость объектов недвижимости подлежащих мене следует указать в договоре и определить одинаковой, равной.

мена оптимальна, т.к. после продажи Ваш отец сможет уменьшить облагаемый налогом доход на расходы по приобретению по подп.2 п.2 ст.220 НК. (письмо Минфина от 14 февраля 2017 г. N 03-04-05/7980 «О налогообложении НДФЛ доходов от продажи квартиры»)

сняться с регистрации по месту жительства Вы можете уже после перехода прав собственности, просто зарегистрировавшись по новому адресу, а со старого снимут автоматически. можете и до сделки зарегистрировать по новому адресу, а по старому адресу Вас снимут.

Здравствуйте!

   Для ясности  уточню, что если выражаться юридически правильно, то в отношении жилья термин «обмен» применяется именно к муниципальным помещениям, а термин «мена» – к помещениям, оформленным в частную собственность. К Договору мены квартир применяются правила о купле-продаже (п.2, ст.567, ГК РФ), а каждая сторона договора признается одновременно и продавцом и покупателем.

По  общему  правилу

Гражданский  кодекс РФ

Статья 568. Цены и расходы по договору мены
 
1. Если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.
2. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

поскольку  у  Вас  предположительно  по  стоимости   неравнозначные  объекты 

 одна — 2-х комнатная, другая — 3-х комнатная. 

   есть согласованная позиция Минфина России и налоговиков по вопросу налогообложения доходов, полученных по договору мены, которая выражена в письме Минфина России от 19.09.2012 № 03-04-08/4-310 (разослано нижестоящим налоговым органам для использования в работе письмом ФНС России от 27.11.2012 № ЕД-4-3/19911@ и размещено на официальном сайте ФНС России в рубрике «Разъяснения ФНС, обязательные для применения налоговыми органами»). Она заключается в следующем.При определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах (п. 1 ст. 210 НК РФ). Исходя из положений п. 3 ст. 38 и п. 1 ст. 39 НК РФ передача одного товара в обмен на другой является реализацией. Поскольку при совершении мены обе стороны договора передают один товар в обмен на другой, каждая из сторон реализует свой товар. Соответственно, для целей налогообложения мену следует рассматривать как две встречные операции по реализации товара в рамках одной сделки с оплатой в натуральной форме. Поэтому,   во  избежание  претензий  возможных   со  стороны   налоговой  инспекции, можно  оформить  эти  отношения   по  модели  договора  дарения.Одновремено  заключаете   два  договора  дарения  на  эти  квартиры  и  сдаёте  на  регистрацию  в  РОСРЕЕСТР.

Налоговый  кодекс РФ

 Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)

18.1) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);