Росреестр зарегистрировал право собственности покупателей но не прекратил права продавцов

Добрый день Юрий.

Начните с того, что подайте заявление об исправлении технической ошибки в Росреестр.

Согласно п. 1 ст. 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее — техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях. 

Если Росреестр откажет, то нужно будет обращаться в суд с требованием о признании записей в ЕГРН о правах предыдущих собственников отсутствующими

Согласно п. 52  Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Если не сложно, чтобы во всем разобраться прикрепите сюда договор купли-продажи.

Добрый день, подать исковое заявление о признание права отсутствующКак разъяснил Верховный Суд РФ, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Из указанного следует, что предъявление иска о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты и, несмотря на кажущуюся универсальность, подлежит использованию весьма ограниченно: такой иск может быть заявлен только в случае невозможности защиты права истца посредством использования таких способов защиты, как признание права или истребование имущества из чужого незаконного владения.

Рассматриваемый способ защиты права, как впрочем любой другой, в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.

Какие особенности нужно учесть при выборе этого способа защиты?

1. Признание права отсутствующим не применяется в случае, если права собственника могут защищаться иными способами посредством предъявления специальных исков.

Здравствуйте, Юрий!

По первому вопросу по поводу акта. Акт подписывайте, никаких негативных последствий для Вас это не повлечёт. Только в акте указывайте, что имущество передано каждым из собственников в размере той доли в праве, которую они ВАм продавали по договору купли-продажи. Итогом укажите, что каждому из собственников передано фактически по 1\2 доле в праве на дом и земельный участок. Ваш договор будет считаться исполненным и Вы  вправе требовать возникших при регистрации ошибок. 

Кроме того, согласно ст. 556 ГК РФ:

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

То есть, подписав акт, Вы также  не лишитесь права в случае каких-либо проблем, для урегулирования которых будет необходимо участие прежних собственников, требовать от них совершения каких-либо действий.

По поводу того, что делать далее с долями. Ваше предположение о том, что Росреестр после решения суда неправильно распределил доли можно было бы принять, но, судя по выпискам, прежние собственники регистрироавли свои права ещё в августе 2018 года. Ваш договор составлял нотариус. Для составления договора должна была быть предоставлена выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы продавцов (то есть документы, на основании которых возникли их права на имущество: договоры, свидетельства, решения суда и т.п.), которыми нотариус и должен был руководствоваться при составлении договора купли-продажи. Если нотариус неверно указал в договоре объекты и доли, то Росреестр в этом случае, обнаружив несоответствие договора сведениям Росреестра, должен был приостановить регистрацию на основании ст. 26 ФЗ 218, а не заниматься самодеятельностью, итогом чего стала регистрация идеальной доли больше чем 1.

По ходу действий присоединяюсь к мнению коллеги Перилова: обращайтесь в Росреестр в порядке ст 61 ФЗ № 218 с заявлением об исправлении реестровой ошибки.

И, проверьте, всё-таки, документы, которые передавались на регистрацию, а именно соответствие договора купли-продажи выписке из ЕГРН, которая подтверждала права продавцов.