Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Порядок расчетов при альтернативной сделке
Добрый день! У нас планируется альтернативная сделка купли-продажи 3 квартир.
1. Наша квартира А. Покупатель приобретает ее при помощи ипотеки от банка, предположим за 100 рублей.
2. Квартира Б: мы приобретаем ее за 150 рублей, из которых 100 рублей от продажи квартиры А и 50 рублей - наши собственные средства.
3. Продавец квартиры Б приобретает квартиру В за 200 рублей, из которых 150 - средства от продажи квартиры Б и 50 рублей - собственные средства.
В целом порядок понятен: банк выдает ипотеку, мы с покупателем своей квартиры А закладываем ее в ячейку и ждем перехода прав, мы же с продавцом квартиры Б закладываем в ячейку разницу и тоже ждем перехода прав, продавец квартиры Б - он же покупатель квартиры В закладывают в ячейку разницу и тоже ждут перехода прав.
Вопрос:
может ли так случиться, что, например, по какой-то из сделок не проходит регистрация прав?
Как правильно прописать все в документах?
Существует ли юридически процедура альтернативной сделки? Или это условное название, а по сути проходят 3 независимых друг от друга сделки?
Я понимаю, что надежнее всего оформлять сделки последовательно.
Но это удлиняет срок, и если нужно ускорить процесс, возможно ли оформить 3 сделки одновременно, в привязке друг к другу?
Добрый день!
Существует ли юридически процедура альтернативной сделки? Или это условное название, а по сути проходят 3 независимых друг от друга сделки? Екатерина
Законодательство не знает понятия «альтернативный договор купли-продажи».
В соот. со ст.454 ГК РФ:
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
может ли так случиться, что, например, по какой-то из сделок не проходит регистрация прав?Екатерина
Такой вариант конечно возможен.Чтобы избежать такого рода ситуаций необходимо заблаговременно тщательно проверить все документы по квартирам.Запросить выписки о наличии обременение на квартиры, о правах на квартиры.
Как правильно прописать все в документах?Екатерина
Вы можете прописать отсрочку исполнения обязательств по договору купли продажи на определенный срок.Например при приостановке регистрации по какому либо договору вам понадобится время на устранение данных обстоятельств, в то время как по другому договору уже будет стоять срок сделки и передачи квартиры до такого то числа.
При таком раскладе событий вам главное в договорах рассчитать верно сроки, и ответственность при невозможности исполнения условий договора или отказа в заключении одного из договоров купли продажи
Здравствуйте, Екатерина.
Но это удлиняет срок, и если нужно ускорить процесс, возможно ли оформить 3 сделки одновременно, в привязке друг к другу?Екатерина
Формально, исходя и свободы договора и допустимости сделок под условием, да, возможно такие сделки связать:
Статья 421 ГК РФ Свобода договора
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
+
Статья 327.1 ГК РФ Обусловленное исполнение обязательства
Исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.
Но проблема в том, что такую многоходовую сделку может остановить Росреестр, посчитав, что это не соответствуют закону — потому что конструкция такой цепочки будет очень сложная и действительно могут возникнуть проблемы с толкованием этих связей.
И в итоге придётся в суде оспаривать отказ Росреестра. А это окажется ещё дольше + не факт, что суд примет Вашу сторону, т.к. прямо подобных конструкций с недвижимостью закон не предусматривает.
может ли так случиться, что, например, по какой-то из сделок не проходит регистрация прав?Екатерина
Можно оформить это как самостоятельные сделки, но предусмотреть в договорах, что если одна из сделок по каким-то причинам не состоится, то соответствующая сторона имеет право в одностороннем праве отказаться от договора купли-продажи.
Это возможно опять же ссылаясь на ст. 327.1.
Статья 327.1 ГК РФ Обусловленное исполнение обязательства
Исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.
Здравствуйте, Екатерина!
Безусловно, вы правы, что по сути это будут три самостоятельных, независимых друг от друга сделки. И какая-то из них, по ряду причин может не пройти регистрацию в ЕГРН, для этого всегда можно «подстраховаться» специальным условием в договоре… формулировку нужно обдумать…
Существует ли юридически процедура альтернативной сделки?Екатерина
Можно заключить сложный договор купли-продажи со множественностью лиц… в силу ст.421 ГК РФ
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Однако, боюсь, что банк не будет по такому договору «работать»… поскольку по одному объекту из сложного договора регистрация, например, пройдет… а по второму — возникнет вопрос…и «зависнет» вся сделка целиком…
Важным, в данном моменте, будет то, что сам договор купли-продажи, считается заключенным уже с момента его подписания, но не с момента регистрации перехода права… Поэтому в прямую зависимость ставить регистрацию перехода права и действительность сделки не стоит.
Как вариант, можно удостоверить сделки нотариально… или заключить сложный договор через нотариуса… тогда риск по регистрации перехода права отпадет. Росреестр не проводит правовую экспертизу по нотариальным сделкам, а регистрация перехода права — всего 3рабочих дня, а если подача документов электронная — 1 рабочий день. максимально сокращенные сроки и абсолютное отсутствие риска.
Доброго дня!
может ли так случиться, что, например, по какой-то из сделок не проходит регистрация прав?Екатерина
Предположить сложно, но раз расчет происходит после регистрации перехода права в первой сделке, кроме первоначального взноса, для Вас по этой сделке есть какие-то гарантии, плюс деньги перечисляет банк. По второй и третей сделке, если право было зарегистрировано, ограничений нет на распоряжение, то вероятности отказа перехода права собственности нет. Для безопасности можете договориться о передаче денег после регистрации права собственности, что отразить в договоре. Сделки должны происходить в любом случае по порядку, т. е. прошла регистрация по первой — идете оформлять вторую, вторая прошла, идете регистрировать третью.
ст. 551 ГК РФ:
1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Существует ли юридически процедура альтернативной сделки? Или это условное название, а по сути проходят 3 независимых друг от друга сделки?Екатерина
Думаю, что нет, Вам в любом случае придется сначала регистрировать право по одной сделке, после оформлять вторую.
Вы можете отдать все три договора на регистрацию одновременно привязав их в соот. с условиями ст.157 ГК РФ:
Однако данного вида следки более рискованные, в отличии от совершения 3 сделок поочередно.