Порядок расчетов при альтернативной сделке

Добрый день!

Существует ли юридически процедура альтернативной сделки? Или это условное название, а по сути проходят 3 независимых друг от друга сделки? Екатерина

Законодательство не знает понятия «альтернативный договор купли-продажи». 

В соот. со ст.454 ГК РФ:

 По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

может ли так случиться, что, например, по какой-то из сделок не проходит регистрация прав?

Екатерина

Такой вариант конечно возможен.Чтобы избежать такого рода ситуаций необходимо  заблаговременно тщательно проверить все документы по квартирам.Запросить выписки о наличии обременение на квартиры, о правах на квартиры.

Как правильно прописать все в документах?

Екатерина

Вы можете прописать отсрочку исполнения обязательств по договору купли продажи на определенный срок.Например при приостановке регистрации по какому либо договору вам понадобится время на устранение данных обстоятельств, в то время как по другому договору уже будет стоять срок сделки и передачи квартиры до такого то числа.

При таком раскладе событий вам главное в договорах рассчитать верно сроки, и ответственность при невозможности исполнения условий договора или отказа в заключении одного из договоров купли продажи

Здравствуйте, Екатерина.

Но это удлиняет срок, и если нужно ускорить процесс, возможно ли оформить 3 сделки одновременно, в привязке друг к другу?

Екатерина

Формально, исходя и свободы договора и допустимости сделок под условием, да, возможно такие сделки связать:

Статья 421 ГК РФ Свобода договора
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

+

Статья 327.1 ГК РФ Обусловленное исполнение обязательства
Исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

Но проблема в том, что такую многоходовую сделку может остановить Росреестр, посчитав, что это не соответствуют закону — потому что конструкция такой цепочки будет очень сложная и действительно могут возникнуть проблемы с толкованием этих связей. 

И в итоге придётся в суде оспаривать отказ Росреестра. А это окажется ещё дольше + не факт, что суд примет Вашу сторону, т.к. прямо подобных конструкций с недвижимостью закон не предусматривает.

Здравствуйте, Екатерина!

Безусловно, вы правы, что по сути это будут три самостоятельных, независимых друг от друга сделки. И какая-то из них, по ряду причин может не пройти регистрацию в ЕГРН, для этого всегда можно «подстраховаться» специальным условием в договоре… формулировку нужно обдумать…

Существует ли юридически процедура альтернативной сделки?

Екатерина

Можно заключить сложный договор купли-продажи со множественностью лиц… в силу ст.421 ГК РФ

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. 

Однако, боюсь, что банк не будет по такому договору «работать»… поскольку по одному объекту из сложного договора регистрация, например, пройдет… а по второму — возникнет вопрос…и «зависнет» вся сделка целиком…

Важным, в данном моменте, будет то, что сам договор купли-продажи, считается заключенным уже с момента его подписания, но не с момента регистрации перехода права… Поэтому в прямую зависимость ставить регистрацию перехода права и действительность сделки не стоит.

Доброго дня!

может ли так случиться, что, например, по какой-то из сделок не проходит регистрация прав?

Екатерина

Предположить сложно, но раз расчет происходит после регистрации перехода права в первой сделке, кроме первоначального взноса, для Вас по этой сделке есть какие-то гарантии, плюс деньги перечисляет банк. По второй и третей сделке, если право было зарегистрировано, ограничений нет на распоряжение, то вероятности отказа перехода права собственности нет. Для безопасности можете договориться о передаче денег после регистрации права собственности, что отразить в договоре. Сделки должны происходить в любом случае по порядку, т. е. прошла регистрация по первой — идете оформлять вторую, вторая прошла, идете регистрировать третью.

ст. 551 ГК РФ: 

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.