Оспаривание сделки купли-продажи

Здравствуйте,  Сергей.

Я считаю, что здесь применим срок давности 1 год для признания сделки недействительной, поскольку он не признан судом недееспособным и соответственно сделка не ничтожна, а оспорима.

Продажа или дарение родственнику большого смысла не имеет, так как при признании сделки недействительной, остальные сделки также признаются недействительными и собственник будет вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Гражданский кодекс

Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими
 
1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
2. Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
Сделка, совершенная гражданином, впоследствии ограниченным в дееспособности вследствие психического расстройства, может быть признана судом недействительной по иску его попечителя, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими и другая сторона сделки знала или должна была знать об этом.

3. Если сделка признана недействительной на основании настоящей статьи, соответственно применяются правила, предусмотренные абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 171 настоящего Кодекса.
 

Статья 181. Сроки исковой давности по недействительным сделкам

2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Поэтому, можете ему так и сказать, что срок давности им пропущен, может идти в суд.

С уважением!  Г.А.  Кураев

Добрый день, Сергей.

Сделка по продаже квартиры в вашем случае будет являться оспоримой, поэтому срок исковой давности составляет 1 год с момента совершения сделки (в силу п. 2 ст. 181 ГК РФ).

Имеет большое значение тот факт, кто выдавал заключение о психическом состоянии продавца и когда именно. Нужна подробная информация по заключению.

 ГК РФ Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими

 1. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Здравствуйте Сергей!

Соглашусь с коллегой.

В соответствии со ст. 181 ГК РФ срок давности по оспоримой сделке составляет 1 год. То что имеется справка медицинская, роли в суде может и не сыграет никакой. Относимость и допустимость доказательств суд оценивает по своему внутреннему убеждению а так же на основании экспертных заключений, (а это дорогое удовольствие).

Пример:

Решение № 2-2497/2018 2-2497/2018~М-2514/2018 М-2514/2018 от 27 сентября 2018 г. по делу № 2-2497/2018

Октябрьский районный суд (Город Санкт-Петербург)  — Гражданские и административные

решениев окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГдело №Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской ФедерацииСанкт-Петербург ДД.ММ.ГГГГОктябрьский районный суд Санкт – Петербурга в составеПредседательствующего судьи Е.В. Николаевойпри секретаре ФИО4рассмотрев в предварительном судебном заседании гражданское дело исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании недействительнымдоговора купли-продажи жилого помещения, установил: ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, в котором просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры , расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО2, истребовать квартиру из чужого незаконного владения ответчика, внести изменения в ЕГРН сведения о прекращении права собственности ФИО2 Свои требования ФИО1 мотивировала тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи трехкомнатнойквартиры общей площадью 41,2 кв.м, жилой площадью 27,6 кв.м, расположенной на 2 этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: <адрес><адрес>. Заключенная сделка носила мнимый характер, истец не намеревалась продавать квартиру , а ответчик не имела цели оплатить приобретаемую квартиру . Истец на момент заключения сделки находилась в угнетенном состоянии, связанном со смертью супруга и ухудшением состояния своего здоровья. Доказательством фиктивности оспариваемой сделки является отсутствие актов приема-передачи, вселения в квартиру , оплаты жилищно-коммунальных услуг, передачи истцу денежных средств, в соответствие с заключенной сделкой купли-продажи . Истец до сих пор живет в <адрес> по наб. канала Грибоедова, во всех комнатах квартиры находятся только ее вещи, она продолжает нести бремя содержания квартиры . В качестве правовых оснований иска указаны положения статей166, 167, 179(п.2) Гражданского кодекса Российской Федерации. В ходе слушания дела истец и её представители также ссылались на то, что ФИО1 договор купли-продажи и акт приемки-передачи не подписывала, не могла понимать значения своих действий и руководить ими, в связи с чем стороной истца были заявлены ходатайства о назначении по делу почерковедческой экспертизы и психиатрической экспертизы. Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена о слушании дела надлежащим образом, причине своей неявки суду не сообщила, ходатайств об отложении слушания дела не заявила. С ходатайством об отложении судебного заседания, назначенном на ДД.ММ.ГГГГ, в адрес суда была представлена сигнальный талон № (9852) от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следовало, что ДД.ММ.ГГГГ бригадой скорой помощи была обслужена ФИО1, сведений о невозможности участия истицы в судебном заседании сигнальный талон не содержал, в связи с чем суд, с учётом мнения сторон, признаёт возможным рассмотреть дело в отсутствии истицы с участием её представителя. Представитель истца – адвокат ФИО5 в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске, просила удовлетворить.Ответчик ФИО2, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, направила в суд своего представителя ФИО6, действующую на основании доверенности, которая в судебном заседании возражала против удовлетворения требований, просила применить срок исковой давности к заявленным требованиям.Третье лицо – Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, надлежащим образом извещено о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своего представителя не направило, представило письменную позицию на иск, в котором просило о рассмотрении дела в отсутствие представителя.Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оригиналы регистрационного дела, приходит к следующему.В соответствии с ч. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи , мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.В соответствии с п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон либо трех или более сторон.В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.Согласно ч. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.Согласно ч. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.Согласно п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.Судом установлено и подтверждено материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 был заключен Договор купли-продажиквартиры , расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый №.В соответствие с п. 6 договора Продавец обязуется передать Квартиру по акту приема-передачи в течение 3 (трех) рабочих дней с момента перехода права собственности на квартиру к Покупателю.В соответствие с п. 4 договора Покупатель обязуется оплатить стоимость отчуждаемой квартиры : 3 000 000 рублей через банковскую ячейку в течение 3 (трех) рабочих дней с момента перехода права собственности на квартиру к Покупателю.Договор был подписан сторонами и сдан на регистрацию в Управление Росреестра по Санкт- Петербургу, через МФЦ.Как следует из материалов дела продавец ФИО1 подала заявление о прекращении права собственности, в связи с подачей с продажейквартиры , а покупатель ФИО2 подала заявление о регистрации договора и перехода права собственности по Договору от ДД.ММ.ГГГГ.Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу произведена государственная регистрация права собственности ФИО2, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № и ДД.ММ.ГГГГ выдано Свидетельство о государственной регистрации права на бланке №.Как следует из Свидетельства о праве собственности, подписанный Сторонами договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Санкт-Петербургу ДД.ММ.ГГГГ.Акт приема-передачи квартиры , был подписан сторонами ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому подтверждается факт получения денежных средств Продавцом от Покупателя, факт передачи квартиры от Продавца к Покупателю, в том числе и одного комплекта ключей; Условия договора исполнены сторонами и до настоящего времени соблюдаются, обратного суду не представлено.Договор вступил в силу с момента его подписания Сторонами, то есть с ДД.ММ.ГГГГ.Денежные средства истцом были получены ДД.ММ.ГГГГ. В ходе слушания дела ДД.ММ.ГГГГ истица ФИО1 лично подтвердила (зафиксировано под аудиопротокол), что заключила с ответчиком сделку купли-продажи квартиры , рассчитывала на помощь со стороны ответчицы, однако последняя перестала ей помогать в необходимом объёме, в связи с чем сейчас хочет сдать квартиру государству и жить в Доме Ветеранов. Оценив представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что стороны согласовали все существенные условия договора , четко выразили предмет договора и волю, истица собственноручно подписала оспариваемый договор , доказательства, свидетельствующие о том, что ответчик умышленно ввела истца в заблуждение с целью безвозмездного получения принадлежащего ей недвижимого имущества, путем обмана истца под предлогом того что в обмен ответчик будет оказывать истцу помощь при жизни, истцом не представлены и в материалах дела отсутствуют. Также истцом не представлено доказательств того, что в спорный период она в силу своего состояния здоровья не могла осознавать своих действий и руководить ими. Напротив, из представленных в материалах дела документах усматривается, что истица до ДД.ММ.ГГГГ за получением какой-либо помощи в связи с ухудшением психического состояния здоровья не обращалась (л.д. 99-101, 57-61). Более того, указанная медицинская документация также не позволяет возможным установить, что в период предшествующий обращению истца в суд с настоящим иском она была лишена возможности в силу каких-то субъективных причин предъявить требования о признании спорной сделки недействительной по любым основаниям. При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии как правовых, так и фактических оснований к удовлетворению заявленного иска, а также к назначению по делу какой-либо из заявленных истцом экспертиз. Вместе с тем суд признаёт подлежащим удовлетворению ходатайство представителя ответчика о применении срока исковой давности.Материалами дела подтверждено, что ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском посредством почтовой связи ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 24). При этом оспаривая сделку, сторона истца ссылалась на положения статей 166, 167, 179 (п.2) Гражданского кодекса Российской Федерации, а также указывала на то, что истица договор и акт не подписывала, в силу своего состояния здоровья не могла руководить своими действиями и отдавать им отчёт, о заключении данной сделки узнала только в 2018 году. Согласно ч. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.Согласно ч. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.Установленный ч. 1 ст. 181 ГК РФ и ч. 1 ст. 196 ГК РФ трехлетний срок исковой давности на момент обращения в суд с иском истёк. Исполнение договора началось ДД.ММ.ГГГГ, с иском в суд обратилась ФИО1 обратилась ДД.ММ.ГГГГ, т.е. за пределами трёхлетнего срока исковой давности.Согласно ч. 2 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.Исходя из установленных судом обстоятельств дела и пояснений самой ФИО1 следует, что о совершении спорной сделки ей стало известно сразу, на протяжении начиная с февраля 2015 года истица получала от ответчицы помощь. То обстоятельство, что истица осталась проживать в квартире , нести расходы по оплате коммунальных услуг, в данном случае суд не может принять во внимание и положить в основу удовлетворения заявленных требований, поскольку сами по себе указанные обстоятельства не могут расцениваться как обстоятельства безусловно свидетельствующие о наличии обмана со стороны ответчицы при совершении спорной сделки. Таким образом, по требованию о признании оспоримой сделки недействительной, установленный ч. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности составляющий один год также истёк.Согласно пункту 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца — физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.В соответствии со статьей 205 ГК РФ в исключительных случаях суд может признать уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца — физического лица, если последним заявлено такое ходатайство и им представлены необходимые доказательства.Согласно ч.4 ст.198 ГПК РФ в случае отказа в иске в связи с пропуском срока обращения в суд в мотивировочной части решения суда указывается только на установление судом данных обстоятельствПриведенные истцом в качестве оснований к восстановлению срока обстоятельства, связанные с её состоянием здоровья, не могут быть признаны уважительными причинами, послужившими основанием для пропуска как годичного, так и трёхгодичного срока исковой давности, поскольку о нарушении прав истцу стало известно ДД.ММ.ГГГГ, на следующий день после получения денежных средств, при этом состояние здоровья истца не исключало возможности обращения в суд через представителя, кроме того, данное право успешно реализовано истцом при предъявлении настоящего иска в суд уже за пределами срока исковой давности.Таким образом, в связи с отсутствием уважительных причин для пропуска срока исковой давности, правовых оснований для его восстановления не имеется.учитывая вышеизложенное, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судрешил: В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения – отказать.Решение может быть обжаловано в Санкт – Петербургский городской суд в течение месяца с момента изготовления в окончательной форме путём подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд Санкт – Петербурга.Судья –

источник https://sudact.ru/regular/doc/...

Сергей, здравствуйте!

Шансы признать сделку притворной и оценить её в полную стоимость, как мне объяснили здесь ранее – небольшие. То есть остается полагаться на то, чтобы экспертиза признала его дееспособным на момент сделки.

Согласно п.87 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»

87. Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).
Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.
Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Как можете заметить, что есть вероятность признании сделки мнимой. Все зависит от того, что будет указано в исковом заявлении.

Наличие указанного заключения конечно не в Вашу пользу, поскольку это более весомее доказательство в признании сделки недействительной. А когда была совершена сделка? 

 Может быть, существует практика, при которой при перепродаже квартиры или её дарении родственнику, его шансы отсудить квартиру станут минимальными?

А что написано в договоре купли-продажи? Продавец какие-то гарантии указывал? Заверения? 

продавец намерен в суде оспорить сделку о купле-продаже квартиры, которую я приобрел у него в 2016 году мотивировав тем, что он был недееспособен во время сделки.

Сергей

Здравствуйте. Надо бы понимать все же когда именно Ваш визави перестал быть в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими согласно ст. 177 ГК РФ. Ведь именно этот момент и будет считаться началом отсчета годичного срока, установленного для оспаривания оспоримых сделок. 

Какие существуют еще способы из судебной практики минимизировать его шансы на признание сделки недействительной, не дожидаясь суда?

Сергей

Передача квартиры иным лицам тем более в порядке дарения никак не повлияет на решение суда. Предположу, что Вам необходимо готовиться к серьезному противодействию, указывая на пропуск срока давности, а также оспаривая сам факт наличия у истца состояния, в ходе которого он не мог отдавать отчета своим действиям. Вы должны также представить в суд расписку, которая подтвердит реальную сумму сделки. Кроме того, обратите внимание суда на то, что само требование продавца разделить платеж на явный и дополнительный указывает на то, что он находился в состоянии, которое можно именовать адекватным. Поскольку это делается для достижения вполне банальной цели — уклонения от уплаты НДФЛ.

Сергей, здравствуйте!

продавец намерен в суде оспорить сделку о купле-продаже квартиры, которую я приобрел у него в 2016 году мотивировав тем, что он был недееспособен во время сделки.

Если действительно, продавец квартиры был недееспособен на момент совершения сделки, об этом должно быть соответствующее решение суда и данному гражданину должен был быть назначен опекун (п. 1 ст. 29 ГК РФ).

В этом случае его иск будет связан не с оспариванием сделки, а с применением последствий недействительности сделки. Срок для предъявления такого иска составляет 3 года, которые исчисляются с момента когда началось исполнение ничтожной сделки (п. 1 ст. 181 ГК РФ).

Соответственно, не лишним будет поинтересоваться, есть ли у Вашего продавца о признании его недееспособным.

Если же речь идет о том, что гражданин на момент совершения сделки был дееспособен, но не был способен понимать значение своих действия или руководить ими (ст. 177 ГК РФ), то в этом случае, действительно срок исковой давности составляет год (о чем написали коллеги).

При этом в обоих случаях, Вам к сожалению не получится минимизировать риск возврата квартиры, например, «перепродав» ее (т.е. «создать фигуру добросовестного приобретателя», у которого имущество не может быть истребовано собственником).

Дело в том, что такая защита предоставляется законом лишь лицу, которое приобретает имущество, которое не выбывает от собственника «помимо его воли» (п. 1 ст. 302 ГК РФ).

В изложенных же обстоятельствах имущество выбыло как раз «помимо воли» (как в случае, если он был недеееспособен, так и в случае, если он не был способен понимать значение своих действий).

Другое дело, что возможно «пыл» обращаться в суд у гражданина пропадет, если Вы, например, заявите, что у Вас есть доказательства фактической передачи полной суммы (в 7.5 млн), о которой Вы договаривались (напр., есть запись такого разговора).

За подробной консультацией, составлением документов, представлением интересов в судах обратитесь в чат к адвокатам и юристам сайта. Предупреждение (во исполнение Правил, утв. ФПА РФ (протокол от 28.09.2016 № 7)) – предоставленная выше правовая информация не является юридической консультацией.