Здравствуйте, Александр! Полагаю целесообразным поддержать позицию коллеги Дроздовой Елены, в соответствии с которой выдел доли в натуре в жилом доме применительно к вашей ситуации едва ли возможен, о чем свидетельствует как системный анализ законодательства, так и разъяснений компетентных органов и Верховного Суда РФ.
Согласно п.2 ст.252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Как следует из п.3 данной статьи при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. При этом если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п. (п.35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
Далее обратимся к разъяснениям, данным в Письмое Минэкономразвития России от 07.04.2017 N ОГ-Д23-3939 «О рассмотрении обращения»:
Часть жилого дома не поименована в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации.
Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений — комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью).
При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания.
Однако, следует учитывать, что согласно части 7 статьи 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») не допускаются.
Положениями Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» (в редакции до 1 января 2017 г.) также не предусматривалась возможность государственного кадастрового учета частей индивидуального жилого дома или квартир (помещений, комнат) в таких домах.
Далее с учетом абз.2 п.3 ст.252 ГК РФ в данном письме делается закономерный вывод о том, что выдел доли из общего имущества в натуре возможен в отношении не каждой недвижимой вещи.
В силу положений Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида, что был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает свое существование. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.
Таким образом, а также с учетом пункта 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 г., в целях раздела здания необходимо обеспечить физическую автономность и независимость образуемых в результате раздела зданий друг от друга:
5. Часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной.
Но необходимо учесть, что в данном пункте Обзора судебной практики речь идет об одноэтажном жилом доме блокированной застройки, который, как отметил, Верховный Суд РФ, отвечает требованиям ч.2 ст.49 Градостроительного кодекса РФ:
В части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации под жилым домом блокированной застройки понимается жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Удовлетворяя заявленные требования, суд руководствовался приведенными правовыми нормами и исходил из того, что данный одноэтажный жилой дом состоит из двух блоков, являющихся самостоятельными изолированными объектами, которые предназначены для проживания и не имеют вспомогательных помещений общего пользования. При таких обстоятельствах части (блоки) жилого дома могут быть поставлены на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов недвижимости.
Далее, полезным будет обращение к разъяснениям, данным в Письме Росреестра от 03.04.2017 N 14-04075-ГЕ/17 «О жилых домах блокированной застройки»:
3. В соответствии с частью 10.1 статьи 55 Градостроительного кодекса обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
По информации, представленной Росреестром письмом от 6 марта 2017 г. N 14-02689-ГЕ/17 (копия прилагается), с учетом Свода правил «СП 55.13330.2011. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001», введенных в действие с 20 мая 2011 г. приказом Минрегиона России от 27 декабря 2010 г. N 789, при вводе жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию, постановка на государственный кадастровый учет каждого блока в таком доме осуществляется в качестве отдельного здания с назначением «жилое».
Кроме того, по мнению Росреестра, количество технических планов, подготовленных в отношении блоков жилого дома блокированной застройки, должно быть равным количеству таких блоков.
При этом, как поясняет Росреестр, необходимо, чтобы количество земельных участков соответствовало количеству блоков, сведения о которых будут содержаться в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.
И с у четом того, что в законе у нас прямо установлен принцип единства земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости (в частности, жилого дома) (п.1 ст.1, п.4 ст.35 ЗК РФ, ст.273 ГК РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»), разделить в вашем случае потребуется не только часть дома, но и земельный участок, и при этом границы этого раздела земельного участка должны проходить по границе частей обособленных помещений жилого дома, что в практическом плане, с учетом геометрии разделяемых дома и земельных участков также может стать невозможным.
Таким образом, ввиду вышеперечисленных обстоятельств, и учитывая, что второй участник долевой собственности категорически против выдела, а соответственно и против возможной необходимости реконструкции жилого дома для целей его раздела в натуре (наряду с высоким процентом износа дома),
при условии, что моя содольщица категорически против всяких выделов?
Александр
осуществление задуманного выдела доли в жилом доме и земельном участке навряд ли будет практически осуществимо даже в судебном порядке.
Из собственной практики отмечу, что важна работоспособность строительных конструкций, пригодность для эксплуатации конструктивных элементов, соответствие нормам пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим требованиям по охране здоровья и окружающей среды, предъявляемым к жилым домам.
Наличие отдельных входов, сложившийся порядок пользования домовладением, будет учтен судом, также не менее важно наличие самостоятельных отдельных приборов и систем отопления, газовых плит, а также наличие капитальной несущей стеной. Однако суд будет опираться на техническое заключение о возможности такого выдела.