Как оформить земельный участок под нежилым зданием, с пристроенной к нему котельной

Добрый вечер, Виктор! 

Прежде вопросы:

1. Здание в Москве?

2. В настоящее время по какому праву вы используете земельный участок на котором расположено здание и как понимать " Теперь планируем начать оформление земельного участка под зданием."?

3. Оформлять, вы имеете ввиду выкупить ЗУ?

Надо иметь ввиду, что:

5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

Иначе, если у вас в собственности здание то у вас должна быть земля в аренде или собственности с соответствующей категорией и видом разрешенного использования.

Если в Москве, то право реконструкции надо выкупать в определенных случаях.

Здравствуйте, Виктор!

Правильнее ли нам идти путем узаконивания реконструкции здания, затем выкуп земельного участка 

Это будет невозможно, поскольку в настоящее время котельная обладает признаками самовольной постройки, так как построена на непредоставленном земельном участке, поэтому в согласовании реконструкции Вам будет отказано.

Ст. 222 ГК РФ:

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке.

Начинать, безусловно, следует с земельного участка. Согласно ст. 39.20 ЗК РФ у ВАс иключительное право на приобретение земельного участка.

Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Почему Вы решили, что часть котельной останется за границами участка? Границы его определены?

Если участок только предстоит сформировать, нужно попробовать решить этот вопрос на этапе формирования посредством увеличения площади при межевании (на 10%). Если же участок уже сформирован, после оформления прав на него с целью увеличения площади можно будет воспользоваться возможностью перераспределения, предусмотренной статьями 39.28, 39.29 ЗК РФ.

Перераспределение земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, осуществляется на основании соглашения между уполномоченными органами и собственниками земельных участков.