Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми

Как обезопасить себя в этом случае?

Василий

Здравствуйте!

На заключение данной сделки должно быть получено разрешение органа опеки (даже если дети не собственники), если потом родители не купят квартиру, то сделка может быть признана недействительной как ущемляющая права детей.

Рекомендую настоять чтоб продавец получил разрешение органа опеки и одновременно приобрел другое жилье.

ст. 292, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ 

4. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Василий, здравствуйте!

В принципе, условие о снятии с регистрационного учета в течение 14-30 дней после регистрации перехода права собственности — вполне распространенное и нормальное условие для покупки квартиры. 

Главное, чтобы согласие на сделку органами опеки было получено, если дети являются со-собственниками в этой квартире.

По правилам ст. 292 ГК РФ

2. Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

В Вашем случае и собственник утрачивает право пользования квартирой после её продажи и члены семьи собственника. Соответственно они обязаны сняться с регистрационного учета. Если не снимутся — подадите иск в суд и без особого труда признаете их утратившими право пользования со снятием с регистрационного учета.

Добрый день!

В соот. со ст.21 ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

В связи с чем, первоначально должно быть получено разрешение органа опеки и попечительства на продажу данной квартиры.Если же они не являлись собственниками данной квартиры, то оно не потребуется.

В таком случае вы просто прописываете в договоре условие о выписке из квартиры детей в установленный срок, в противном случае пропишите последствия не выписки из данной квартиры.

Но лучше конечно надавить на продавца на выписку детей, вам эти сложности не нужны.Для выписки детей не требуется каких либо разрешений.

В любом случае, вы всегда сможете их выписать в судебном порядке как собственник квартиры.

Здравствуйте, Василий.

Немного не понял, встречный вариант приобретается за счет средств мат.капитала, или продаваемая квартира приобреталась с его привлечением?

Продают по альтернативе, с привлечением мат. капитала.

Стоит ли волноваться, если привлечен мат.капитал и у детей 100% будет доля в другой квартире?

Если квартира приобреталась продавцами в том числе за счет средств материнского капитала, то все члены семьи должны быть наделены долями в праве собственности на указанную квартиру. 

Из п.4 ст.10 ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

4. Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

При этом, если материнский капитал направлялся на погашение ипотечного кредита за указанную квартиру, то продавец (собственник) должен был оформить нотариально обязательство выделит такие доли всем членам семьи, включая супруга (и) продавца и детей.

Если указанные обязательства не исполнены и доли не выделены, Вы рискуете.

Что касается обязательства снять детей с рег.учета в течение 14 дней, это нормальное условие, в худшем случае сможете снять их в судебном порядке без  проблем.

Тем не менее, следует понимать, как продавец приобретал квартиру -по каким основаниям? (купля-продажа, приватизация, наследство и т.д.). 

Если это была приватизация, и кто-либо из членов семьи не участвовал в ней, оформив отказ, то сохраняет право проживания, независимо от того, что квартира продана.