Застройщик банкрот: торги vs требование квартиры

Добрый день.

В случае состоявшихся торгов требования дольщиков по передачи квартир переходят к лицу, только если им приобретены права на застройку. В ином  случае вырученные с торгов деньги должны уплачиваться кредиторам, находящимся в соответствующем реестре кредиторов с денежными требованиями (например неустойки или возврата уплаченных средств)

ответ на второй вопрос вытекает из первого.

1. В случае торгов что происходит с требованиями дольщиков по передачи квартир? Таким дольщикам просто выплатят немного денег, вырученных на торгах?

Евгений

Здравствуйте.

Если решение о передаче недостроя ЖСК принято не будет, то конкурсный управляющий должен будет перейти к расчетам в предусмотренном 

Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

Статья 201.9. Очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика

2. Есть ли способ в случае торгов не потерять квартиру? (например, чтобы покупатель жилого комплекса приобрёл только нераспроданные квартиры)

Покупатель приобретает не квартиры — их еще нет, он приобретает объект незавершенного строительства со всеми обязательствами, которые присутствуют на момент приобретения. Согласно ст.201.15-1Закона, 

Статья 201.15-1. Особенности урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства

1. При урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее в целях настоящего параграфа — приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений.

Т.е. приобретатель, на торгах забирающий имущество застройщика-банкрота, взамен выполняет перед дольщиками обязательства по достройке квартир. 

1. Дом достроят и вы получите своё жильё. Хотите деньги, заявляйте требования в рамках банкротства.

2. Вы в любом случае получите жильё после ввода МКД в эксплуатацию, только от другой организации.

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Выплата возмещения гражданам — участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений, осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Добрый день,

Есть определенная путаница в способах приобретения незавершенного строительства в банкротстве.

Существует два вида такого приобретения:

-с торгов (практикуется когда степень достройки маленькая, квартиры проданы в большом количестве и застройщику не имеет смысла вкладываться в достройку, так как он не окупит проект), в силу социальной значимости объектов ДДУ практически не применяется, так как тогда дольщики лишаются квартир и получают мизерную компенсацию.

Противоречивое отношению судебной практики к залогу (якобы сохранение прав дольщиков залогодержателей на проданный с торгов объект) делает эту процедуру макимально мутной. Хотя в любом случае, при исключении первоначального застройщика из ЕГРЮЛ по причине банкротства залог утрачивается. Следовательно и для дольщиков это очень невыгодный ход событий.

-второй, самый распространенный способ, находится в добровольно-принудительном порядке новый застройщик, которому передается незавершенка, а он обязуется за это достроить и передать уже оплаченные дольщиками квартиры. Данный вид погашения обязательств появился именно вследствие того, что ЖСК оказался неэффективной схемой застройки, а страховые компании банкротились синхронно с застройщиком.

В вашем случае скорее всего применят второй способ, максимально эффективный для дольщиков. Но проблема в том, что есть уже более свежие решения для дольщиков и однозначно сказать, какая схема «спасения» будет применена можно только изучив дело о банкротстве и редакцию закона о банкротстве и закона о ДДУ на дату возникновения банкротства и дату заключения и исполнения договора о долевом участии.