Застройщик банкрот: торги vs требование квартиры

Question

Здравствуйте. Представьте ситуацию: - Есть незавершенный объект строительства (половина квартир не продана и денег от их продажи хватило бы на достройку, но регистрации новых ДДУ остановлена по законодательству из-за 6 месячной просрочки). - Суд признаёт застройщика банкротом. - Дольщики не согласны на ЖСК. - Конкурсный управляющий выставляет незавершенный объект строительства на торги. Вопросы: 1. В случае торгов что происходит с требованиями дольщиков по передачи квартир? Таким дольщикам просто выплатят немного денег, вырученных на торгах? 2. Есть ли способ в случае торгов не потерять квартиру? (например, чтобы покупатель жилого комплекса приобрёл только нераспроданные квартиры)

Евгений Абакумов · Answer

Добрый день. В случае состоявшихся торгов требования дольщиков по передачи квартир переходят к лицу, только если им приобретены права на застройку. В ином случае вырученные с торгов деньги должны уплачиваться кредиторам, находящимся в соответствующем реестре кредиторов с денежными требованиями (например неустойки или возврата уплаченных средств) ответ на второй вопрос вытекает из первого.

Юрий Колковский · Answer

1. В случае торгов что происходит с требованиями дольщиков по передачи квартир? Таким дольщикам просто выплатят немного денег, вырученных на торгах? Евгений Здравствуйте. Если решение о передаче недостроя ЖСК принято не будет, то конкурсный управляющий должен будет перейти к расчетам в предусмотренном Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» Статья 201.9. Очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика порядке. То есть денежные требования дольщиков к застройщику будут погашаться первыми в составе третьей очереди кредиторов. Также возможна реализация предмета залога (незавершенного объекта строительства и земельного участка, согласно ст. 201.14 упомянутого закона. Как вариант можно рассматривать также получение возмещения от страховой компании. 2. Есть ли способ в случае торгов не потерять квартиру? (например, чтобы покупатель жилого комплекса приобрёл только нераспроданные квартиры) Покупатель приобретает не квартиры — их еще нет, он приобретает объект незавершенного строительства со всеми обязательствами, которые присутствуют на момент приобретения. Согласно ст.201.15-1Закона, Статья 201.15-1. Особенности урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства 1. При урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее в целях настоящего параграфа — приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений. Т.е. приобретатель, на торгах забирающий имущество застройщика-банкрота, взамен выполняет перед дольщиками обязательства по достройке квартир.

Максим Сушков · Answer

1. Дом достроят и вы получите своё жильё. Хотите деньги, заявляйте требования в рамках банкротства. 2. Вы в любом случае получите жильё после ввода МКД в эксплуатацию, только от другой организации. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Выплата возмещения гражданам — участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений, осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Илья Казаков · Answer

Добрый день, Есть определенная путаница в способах приобретения незавершенного строительства в банкротстве. Существует два вида такого приобретения: -с торгов (практикуется когда степень достройки маленькая, квартиры проданы в большом количестве и застройщику не имеет смысла вкладываться в достройку, так как он не окупит проект), в силу социальной значимости объектов ДДУ практически не применяется, так как тогда дольщики лишаются квартир и получают мизерную компенсацию. Противоречивое отношению судебной практики к залогу (якобы сохранение прав дольщиков залогодержателей на проданный с торгов объект) делает эту процедуру макимально мутной. Хотя в любом случае, при исключении первоначального застройщика из ЕГРЮЛ по причине банкротства залог утрачивается. Следовательно и для дольщиков это очень невыгодный ход событий. -второй, самый распространенный способ, находится в добровольно-принудительном порядке новый застройщик, которому передается незавершенка, а он обязуется за это достроить и передать уже оплаченные дольщиками квартиры. Данный вид погашения обязательств появился именно вследствие того, что ЖСК оказался неэффективной схемой застройки, а страховые компании банкротились синхронно с застройщиком. В вашем случае скорее всего применят второй способ, максимально эффективный для дольщиков. Но проблема в том, что есть уже более свежие решения для дольщиков и однозначно сказать, какая схема «спасения» будет применена можно только изучив дело о банкротстве и редакцию закона о банкротстве и закона о ДДУ на дату возникновения банкротства и дату заключения и исполнения договора о долевом участии.