Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Безопасна ли покупка квартиры у продавца, на котором "висят" исп.листы?
У продавца по базе ФССП висят 8 исп.производств, все закрытые по ст. 46
ч. 1 п. 4. (суммы неизвестны, последнее 06.02.2019). При этом продавец утверждает что у него никаких долгов нет. При звонке приставу, он сообщил нам что долги есть. Продавец же утверждает, что ходил к приставу и никаких исп.листов нет.
Также, ранее на этом адресе он регистрировал свое ООО, которое там до сих пор числится, и на ней также есть исп.лист с той же статьей отмены. У продавца, с его слов, это не единственная квартира, и прописан он в другой.
Почему тогда на объект, который нас заинтересовал, не возложен арест?
Мы собираемся приобрести эту квартиру в ипотеку.
Вопрос: может ли сделка быть признана недействительной в дальнейшем и при каких случаях?
Как обезопасить себя в данном случае?
Спасибо!
Вопрос: может ли сделка быть признана недействительной в дальнейшем и при каких случаях?Михаил
Здравствуйте. Если на квартиру не наложен арест или запрет на совершение регистрационных действий, при наличии которых Вы просто не сможете совершить сделку, то никаких оснований для того, чтобы именно по этой причине сделка была признана недействительной, не имеется.
Но следует учесть, что постановление судебного пристава может быть направлено уже после того как Вы сдадите документы в МФЦ или Росреестр. Поэтому при заключении договора есть смысл оговорить передачу денег только после того как сделка будет зарегистрирована. Статья 486 ГК РФ дает такую возможность.
И еще рекомендация — ни в коем случае не занижайте цену приобретаемой недвижимости.
Здравствуйте, Михаил.
Если в дальнейшем начнётся банкротство продавца — то сделку могут попытаться оспорить как подозрительную.
Но для этого нужны основания. Как правило, таким основанием является продажа по цене, существенно ниже рыночной.
В соответствии со ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполненииобязательств другой стороной сделки.
В том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).
Если же у Вас покупка будет по нормальной цене, то ничего подозрительного в сделке не будет. И оспорить продажу даже в рамках банкротства по данному основанию не получится.
Михаил добрый день, по Вашим вопросам поясняю следующее:
Почему тогда на объект, который нас заинтересовал, не возложен арест?
Возможно суммы долгов небольшие, да и вследствие прекращения ИП все связанные с ним ограничения перестают действовать.
Единственное что вообщем-то Вас действительно правильно смутило, что исполнительное производство прекращено по ст. 46 п.п. 1, 4
1. Исполнительный документ, по которому взыскание не производилось или произведено частично, возвращается взыскателю:
4) если у должника отсутствует имущество, на которое может быть обращено взыскание, и все принятые судебным приставом-исполнителем допустимые законом меры по отысканию его имущества оказались безрезультатными;
Если на данный момент ареста нет, то сделка пройдет регистрации.
Существует очень слабая теоретическая возможность оспаривания этой сделки при банкротстве гражданина.
Почему тогда на объект, который нас заинтересовал, не возложен арест?Михаил
Здравствуйте!
Пристав вправе, а не обязан накладывать арест на имущество должника. Возможно это просто халатность пристава.
Главно проверить по выписке из ЕГРН что квартира действительно принадлежит продавцу и нет обременений на эту квартиру.
ст. 80, Федеральный закон от 02.10.2007 N 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»
1. Судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе, в том числе и в течение срока, установленного для добровольного исполнения должником содержащихся в исполнительном документе требований, наложить арест на имущество должника. При этом судебный пристав-исполнитель вправе не применять правила очередности обращения взыскания на имущество должника
.
Вопрос: может ли сделка быть признана недействительной в дальнейшем и при каких случаях?Михаил
Недействительной не будет признана при наличии ареста, но квартира может быть реализована если арест был, однако если на день сделки в реестре не было информации об аресте покупатель считается добросовестным и квартира не может быть у него изъята, поэтому если ареста или запрета на день сделки не будет то опасаться нечего.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»
94. По смыслу пункта 2 статьи 174.1 ГК РФ сделка, совершенная в нарушение запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного судом или судебным приставом-исполнителем, в том числе в целях возможного обращения взыскания на такое имущество, является действительной. Ее совершение не препятствует кредитору или иному управомоченному лицу в реализации прав, обеспечивающихся запретом, в частности, посредством подачи иска об обращении взыскания на такое имущество (пункт 5 статьи 334, 348, 349 ГК РФ).
Здравствуйте.
Ну если все производства сейчас прекращены, то да, проблем с покупкой не будет и арестов там быть не может.
Но потом после покупке вам нужно будет адрес ооо снимать оттуда, а скорее всего этого потребует банк еще при оформлении ипотеки, и это придется делать продавцу.
На счет пристава — надо проверить правда ли прекращены производства. Вам важно это. Сами долги могут при этом и остаться, даже если производства уже и нет. Квартиру на себя вы зарегистрировать в этом случае сможете.
Ст 46 фз об исполнительном производстве
1. Исполнительный документ, по которому взыскание не производилось или произведено частично, возвращается взыскателю:
4) если у должника отсутствует имущество, на которое может быть обращено взыскание, и все принятые судебным приставом-исполнителем допустимые законом меры по отысканию его имущества оказались безрезультатными;
На счет оспаривания сделки- это возможно если банкротство продавца, но там нужны основания и это долгая процедура. Плюс если нет арестов в момент продажи — формально имеет право продать имущество.
И обратите внимание — право собственности тут переходит к вам с момента регистрации права в росреестре, не при передаче по акту объекта.
Чтобы не рисковать в случае каких то проблем или судов — цену в договоре лучше прописать реальную, впрочем при ипотеке банк вам особ о не даст выбора во многих вопросах оформления, т.к квартиру они все равно возьмут в залог, и никакие проблемы с ним им не нужны. Это и юр адреса ооо касается.
Перед покупкой лучше, если продавец сменит адрес регистрации компании. Иначе это может доставить Вам в дальнейшем массу неудобств.
Вся корреспонденция будет идти на этот адрес.
Проверки госорганов — также могут приходить к Вам. Те же приставы, например, по долгам ООО.
Так что сначала пусть сперва поменяет адрес.
Это может быть по разным причинам.
Например, если долги были несоизмеримо меньше со стоимостью квартиры.
Или было арестовано другое имущество продавца в размере долга.
Или просто ни пристав, ни должники не проявили активности в рамках исполнительного производства.