ИП по недвижимости

Добрый день, Татьяна.

3. Если я купила недвижимость за рубежом до того как оформила ИП и сдавала ее в аренду, то как квалифицировать доходы от сдачи в аренду: к ИП или к физ.лицу?

«Договор между Российской Федерацией и Соединенными Штатами Америки об избежании двойного налогообложения и предотвращении уклонения от налогообложения в отношении налогов на доходы и капитал»

Статья 9. Доходы от недвижимого имущества
 1. Доходы, получаемые лицом с постоянным местопребыванием в одном Договаривающемся Государстве от недвижимого имущества (включая доходы от сельского или лесного хозяйства), находящегося в другом Договаривающемся Государстве, могут облагаться налогом в этом другом Государстве

Вы, как лицо получающее доход в США оплачиваете налоги с данного дохода именно там, подавая соответствующую декларацию в IRS.

При этом, если ставить вопрос о ведении именно предпринимательской деятельности, то возникает вопрос с ее законностью в США. Считаю, что в данном случае необходимо отчитываться как физ.лицо -резидент РФ, получающее доходы из за рубежа.

Кроме того обращу внимание на то, что налог по УСН не подпадает под режим указанного соглашения об.утсранении двойного налогообложения, в связи с чем возникнет вариант с двойным налогообложением — там, как лицо получившее доход  и здесь, как ИП на УСН.

2. Влияет ли наличие ОКВЭД на то в качестве кого я должна отчитаться? Например, если у меня в ОКВЭДах не будет кода по покупке и продаже собственного имущества, то смогу ли я операцию с зарубежной недвижимостью провести через 3-НДФЛ?

Все зависит от того, когда приобретена недвижимость и кому продается. На мой взгляд, если реализация недвижимости будет в США, то во первых, возникает вопрос с законностью указанной деятельности именно там. Понимаете, нужно знать насколько законом конкретного штата разрешена покупка недвижимости нерезидентом в целях дальнейшей перепродажи, т.е. ведение коммерческой деятельности таким образом. Во вторых с точки зрения соглашения

Статья 6. Прибыль от коммерческой деятельности
 1. Прибыль лица с постоянным местопребываниеие м в одном Договаривающемся Государстве облагается налогом только в этом Государстве, если только это лицо с постоянным местопребыванием не осуществляет или не осуществляло коммерческую деятельность в другом Договаривающемся Государстве через расположенное там постоянное представительство. Если лицо с постоянным местопребыванием осуществляет или осуществляло коммерческую деятельность, как сказано выше, прибыль лица с постоянным местопребыванием может облагаться налогом в другом Государстве, но только в той части, которая относится к имуществу или к деятельности такого постоянного представительства

1. Если я приобретаю, а затем продаю недвижимость за рубежом как физ.лицо, через свой счет как физ.лица, как я должна отчитываться в налоговую?

— по декларации 3-НДФЛ как физическое лицо

или

— как ИП, по УСНО, так как основная деятельность у меня в России такая же?

Понимаете, здесь нужно знать насколько Вы вправе вести указанную деятельность в США. Исходя из вышеприведенных норм соглашения, я склоняюсь к необходимости отчета именно как физ.лица. При этом вопрос достаточно специфичен. В данном случае я посоветовал бы обратиться с запросом по нему в Минфин.

https://www.minfin.ru/ru/appea...

На мой взгляд ситуация с LLC (та, что мы обсуждали ранее) для Вас более правильная.

С уважением Евгений Беляев