Какую категорию земли мне выбрать для строительства здания?

Александр, ещё раз здравствуйте!

      Я так понимаю, речь идёт всё-таки об индивидуальном жилом доме, а не о многоквартирном.   

       В данном случае, при выборе расположения земельного участка, необходимо руководствоваться Правилами землепользования и застройки Городского округа «Город Калининград», в котором опредены виды разрешенного использования земельных участков в зависимости от их местоположения (Ссылка на документ: https://www.klgd.ru/constructi...

        Данный документ опирается на положения Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540. В соответствии с данным классификатором, индивидуальное жилищное строительство и назначение «под осуществление предпринимательской деятельности» являются отдельными видами разрешенного использования:

     Для индивидуального жилищного строительства
Размещение жилого дома (отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости);
выращивание сельскохозяйственных культур;
размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек

Код (числовое обозначение) вида разрешенного использования земельного участка — 2.1.;

Общественное питание
Размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары)
Код (числовое обозначение) вида разрешенного использования земельного участка — 4.6.;

     Иными словами, разрешенное использование участка для индивидуального жилищного строительства не предполагает размещение на нём построек для осуществления предпринимательской деятельности. Тем не менее, в соответствии с СП (санитарными правилами)  2.3.6.1079-01,

1. Размещение организаций, предоставление земельных участков, утверждение проектной документации на строительство и реконструкцию, ввод в эксплуатацию допускаются при наличии санитарно-эпидемиологического заключения об их соответствии санитарным правилам и нормам.

2.2. Организации могут размещаться как в отдельно стоящем здании, так и в пристроенном, встроенно-пристроенном к жилым и общественным зданиям, в нежилых этажах жилых зданий, в общественных зданиях, а также на территории промышленных и иных объектов для обслуживания работающего персонала. При этом не должны ухудшаться условия проживания, отдыха, лечения, труда людей

            Поскольку Вы хотите проживать на втором этаже, Вам, как мне видится, необходимо осуществлять поиск земельного участка, находящегося в зоне с одновременно разрешенными вышеуказанными видами (указываются в виде таблиц в вышеуказанных Правилах (основной/вспомогательный).

          Также обращаю Ваше внимание, что, в соответствии с частями 1, 2,2.1, 4 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ,

1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
2.1. Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент

4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования

       Несмотря на вышеизложенное, при удачном поиске подходящего земельного участка, я бы советовал проконсультировался с работниками Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов ГО «город Калининград» (Вам в дальнейшем надо будет получать разрешение на строительство и уточнение данных вопросов будет очень важно). Более того, вероятно, придётся осуществить раздел земельного участка на 2 отдельных с вышеуказанными видами разрешенного использования.  

       Также обращаю Ваше внимание, что, в настоящее время, есть прецеденты, когда люди открывают заведения на первом этаже здания на земельном участке под «ИЖД» без переоформления вида разрешенного использования, однако, существует большой риск прекращения их деятельности (фактически, они существуют «до первой проверки»)

      Надеюсь, моя информация помогла Вам и очертила круг вопросов, на которые стоит обратить внимание. Если Вы хотите продолжить сотрудничество, Вы можете обращаться в чат (имеется опыт правового сопровождения открытия заведения общественного питания в г. Калининграде).