В ипотеку приобрели квартиру по дду

Ирина, здравствуйте!
 Наверняка проблема со стороны опеки связана с правилами ст. 37 ГК РФ, который запрещает заключение возмездных сделок с несовершеннолетними опекуну, попечителю и их близкими родственниками. 

3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

С учетом требований ст. 28 ГК РФ родители так же не в праве совершать возмездные сделки со своими несовершеннолетними детьми.

ГК РФ Статья 28. Дееспособность малолетних

1. За несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в пункте 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 настоящего Кодекса.

Аналогичная позиция поддерживается и Росреестром. Можете ознакомиться по ссылке: https://rosreestr.ru/site/pres...

Вполне возможно, что Вас не правильно поняли в опеке. 

Нужно получить согласие на продажу доли квартиры несовершеннолетнего с условием наделения его не меньшей долей в новой (ипотечной) квартире дарением (продажа ребенку запрещена, как я указывал выше). Объясните, что вырученные средства пойдут на погашение ипотеки, которая будет полностью погашена этими средствами и риска утраты имущества для несовершеннолетнего не существует. Можно предоставить выписку с банка о оставшейся сумме задолженности по ипотеке и указать сколько стоит продаваемая квартира. Предложите даже сделку проводить через аккредитив банка, чтобы опека не сомневалась в том, куда уйдут вырученные от продажи квартиры средства. Если опека выдаст отказ — пишите жалобу в прокуратуру и обжалуйте отказ в судебном порядке. 

Доброе утро Ирина.

Тут скорее вопрос практики разных органов опеки в регионах. В некоторых дают подобные согласия, а в других нет. Нигде прямо не написано, что органы опеки не могут дать согласия на выделение доли ребенку в уже приобретенном жилье. Тут все решается оценочно, в зависимости от конкретной ситуации и практики на «местах».

Согласно п. 1 ст. 20 ФЗ «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением:

4) отчуждения жилого помещения, принадлежащего подопечному, при перемене места жительства подопечного;

То есть опека считает, что общее правило-недвижимость подопечного не подлежит отчуждению. А далее идут исключения. И вот изучения обстоятельств в связи с которыми возникла необходимость отчуждения имущества несовершеннолетнего отдано на откуп органам опеки. 

Обжаловать отказ органов опеки в суд конечно можно попробовать, доказывая при этом, что отчуждение доли необходимо в связи с переездом всей семьи в другое место жительства, что прямо предусмотрено в качестве исключения в ст. 20 48-ФЗ.   

Удачи