Обмен квартиры недееспособного на квартиру больше чем имеется

Добрый день!!!

Спасибо большое за интересный вопрос. 

Буду рад на него дать развернутый ответ.

После вступления решения суда в законную силу о признании гражданина недееспособным, о принятом решении информируются органы опеки и попечительства, которые устанавливают над ним опекуна. От имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун (ст. 29 ГК РФ).

Согласно статье 37 Гражданского кодекса РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе по обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. 

Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 

В соответствии с частью 1 статьи 20 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» (далее ФЗ «Об опеке и попечительстве») недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; отчуждения жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, принадлежащих подопечному, при перемене места жительства подопечного; отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного.

Таким образом, запрет на совершение сделок, направленных на уменьшение имущества, принадлежащего недееспособному лицу, сформулированный в статье 37 ГК РФ, а также в вышеназванных правовых нормах ФЗ «Об опеке и попечительстве», является категорическим. Приведенные правовые нормы направлены на обеспечение прав и законных интересов недееспособных при отчуждении принадлежащего им имущества.

Статьей 20 ФЗ «Об опеке и попечительстве» установлено что недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

В соответствии со ст. 178.1 Гражданского кодекса РФ  сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Таким образом, чтобы избежать признание сделки недействительной, Вам необходимо получение согласия органа опеки и попечительства.

В соответствии с 71 ст. Конституции РФ в совместном ведении федерации и ее субъектов находятся координация вопросов здравоохранения; защита семьи, материнства, отцовства и детства; социальная защита, включая социальное обеспечение;

Таким образом, к компетенция выдачи разрешений на сделки отдана субъектам РФ.

Из Вашего профиля видно что Вы пишете из Новосибирской области.

В Новосибирской области действует Административный регламент предоставления органами местного самоуправления муниципальных образований Новосибирской области, осуществляющими переданные государственные полномочия Новосибирской области по организации и осуществлению деятельности по опеке и попечительству, социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, государственной услуги по выдаче предварительного разрешения опекуну (опекунам), а также родителю (родителям) несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного или ребенка, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному или ребенку прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного или ребенка, а попечителю (попечителям), а также родителю (родителям) несовершеннолетнего старше четырнадцати лет на дачу согласия на совершение таких сделок, а также по выдаче предварительного разрешения на распоряжение доходом подопечного или ребенка, за исключением доходов, которыми он вправе распоряжаться самостоятельно в соответствии с гражданским законодательством, который утвержден Министерством социального развития Новосибирской области. 

Согласно этому регламенту Вы сможете получить разрешение на осуществление сделки по обмену.

Буду рад если Вы объективно оцените мой ответ.

дополнительно скидываю ссылку на регламент http://docs.cntd.ru/document/5...

С уважением, юрист Роман Куняшев