Как с сыном продать 2 наши доли в этой квартире?

Здравствуйте, продать вы можете при соблюдении требований ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Вы должны через нотариуса предложить остальным выкупить ваши доли. В  случает отказа может продать третьим лицам.

Добрый вечер Ирина!!!

Спасибо за отличный вопрос!!! Мне кажется для многих петербуржцев это актуально. Постараюсь дать развернутые ответ.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

1. Уведомление лица проживающего за границей.

По смыслу вышеуказанных норм требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников. Таким образом Вы должны соблюсти установленный законом порядок извещения о продаже доли в праве общей долевой собственности. 

Вам необходимо после того как найдете покупателя на определенную сумму направить письменное предложение (нотариально заверенное) о выкупе доли по последнему месту жительства. То есть Вы должны предпринять все необходимые по закону меры для извещения сособственника проживающего за границей о предстоящей продаже долевого имущества. Законом на продавца каких-либо дополнительных обязанностей, в том числе, обязанности фактического вручения уведомления о намерении продать долю в общем имуществе, не возлагается. Достаточно сохранить квитанцию об отправке, а также список вложения и нотариально заверенную копию предложения о выкупе доли.

2. Уведомление лица проживающего в квартире.

Точно таким же образом Вы должны вручить предложение о покупки этому лицу. Он должен на вашем экземпляре расписаться что его получил, а если он уклоняется, то также отправить заказным письмом по почте. Вы не уточнили является ли лицо страдающее психическим расстройством дееспособным или недееспособным (должно быть решение суда о признании его недееспособным). Если он недееспособный, то все вопросы имущественного характера за него решает опекун. 

3. Продажа доли несовершеннолетнего сына.

Вы как законный представитель несовершеннолетнего имеете право распоряжаться его имуществом, но только с согласия органов опеки и попечительства. Закон ограничивает распоряжение имуществом несовершеннолетнего по нескольким вопросам:

По закону родители не имеют права собственности на имущество ребенка (п. 4 ст. 60 Семейного кодекса РФ), а ребенок — на имущество родителей.

В соответствии с п. 3 ст. 60 Семейного кодекса РФ, право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса РФ.

Как следует из п. 1 ст. 28 Гражданского кодекса РФ, за несовершеннолетних, не достигших возраста 14 лет (малолетних), сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные п. 2 и п. 3 ст. 37 Гражданского кодекса РФ.

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ (в ред. Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ), доходы, причитающиеся ребенку от управления его имуществом, расходуются исключительно в интересах несовершеннолетнего, а порядок управления имуществом определяется Федеральным законом «Об опеке и попечительстве».
Следовательно, Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ (ред.от 18.07.2009) «Об опеке и попечительстве» (далее — ФЗ — 48) определяет порядок управления (распоряжения) имуществом всех категорий несовершеннолетних детей — как подопечных, так и имеющих родителей.

В соответствии с п. 2 ст. 19 ФЗ — 48, органы опеки и попечительства дают разрешения и обязательные для исполнения указания в письменной форме в отношении распоряжения имущества подопечных (из смысла ст. 37 Гражданского кодекса РФ — и детей, имеющих родителей).

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства (либо мотивированный отказ) предоставляется заявителю в письменной форме (п. 3 ст. 21 ФЗ — 48).

Родители не должны совершать сделки, которые приведут к уменьшению или утрате имущества ребенка. Сделки должны совершаться исключительно в интересах детей. Сделки дарения от имени малолетних запрещены законом (ст. 575 Гражданского кодекса РФ), исключения не предусмотрены.

В соответствии со статьей 72 Конституции РФ 1. В совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации находятся: ж) координация вопросов здравоохранения; защита семьи, материнства, отцовства и детства; социальная защита, включая социальное обеспечение;

Таким образом, получение предварительного разрешения на сделку — муниципальная услуга.

Из письма видно что Вы пишите из Санкт-Петербурга. В городе белых ночей Предварительное разрешение на проведение сделки с имуществом несовершеннолетнего выдают ОРГАНЫ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ ВНУТРИГОРОДСКИХ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЙ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА. 

Для дополнительной правовой консультации по муниципальной услуге и более детальному разбору Вашей ситуации, а также по подготовке документов для сделки, буду очень рад проконсультировать Вас в чате.

Спасибо за очень интересный вопрос. Буду рад если Вы объективно оцените ответ.

С уважением, юрист по недвижимости Роман Куняшев