Приобретаем квартиру

Здравствуйте! В договоре купли-продажи следует указать, кто  зарегистрирован в квартире (ФИО) и когда он подлежат снятию с регистрационного учета «дата». В крайнем случае, если он добровольно не снимется с регистрационного учета, то обратитесь в суд с иском об утрате права пользования квартирой и снятии с регистрационного учета.

Обезопасить Вы сможете себя лишь, если зарегистрированный снимется с регистрационного учета до заключения договора.

Если имела место приватизация, то лучше не рисковать, а дождаться снятия с регистрационного учета.

Квартира, как я поняла,  будет в залоге у Банка, так что, в этом плане
у вас хороший союзник, которому недееспособный, прописанный в квартире тоже
(простите) банку  не нужен, многие банки,
вообще осуществляют перевод  кредитных средств (или выемку их из
банковской ячейки) только при предъявлении зарегистрированного свидетельства о
праве собственности с отметкой об ограничениях (обременениях) и
«чистой» справкой о зарегистрированных в квартире лицах.

добрый вечер!

Полностью согласна с коллегой Русланом, в договоре обязательно прописывается в течение какого времени лицо, проживающее в квартире должно сняться с регистрационного учета.

Даже, если этого не произойдет, Вы, руководствуясь ст 292 ГК РФ о том, что при переходе права собственности на квартиру к другому лицу право пользования жилым помещением за членами семьи бывшего собственника не сохраняется, сможете выписать его в судебном порядке.

А вот, если лицо, отказалось от участия в приватизации этой квартиры, его не удасться выписать никогда, даже через суд.  чтобы это проверить, посмотрите дату его прописки в квартире ( по выписке) и дату приватизации, был ли он зарегистрирован на момент приватизации квартиры.

Добрый день, Шнаш!

При заключении этой сделки будьте особо бдительны, так как, поскольку собственником является подопечное лицо и от его имени действует опекун, то применяются правила Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ
(ред. от 02.07.2013)
«Об опеке и попечительстве»
(с изм. и доп., вступающими в силу с 01.09.2013):

Статья 20. Особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному
 1. Недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению, за исключением: 

1) принудительного обращения взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе при обращении взыскания на предмет залога; 

2) отчуждения по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 

3) отчуждения по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; 

4) отчуждения жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, принадлежащих подопечному, при перемене места жительства подопечного; 5) отчуждения недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного. 

2. Для заключения в соответствии с частью 1 настоящей статьи сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со статьей 21 настоящего Федерального закона. 

  Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного

 1. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. 

Таким образом, если договор состоится без согласия органа опеки, то последний обязан  незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. 

Поэтому, перед подписанием договора убедитесь в наличии такого согласия, в ином случае Вы рискуете лишиться приобретенной квартиры.

С уважением, Роман

Здравствуйте!

Нет, согласия органов опеки не нужно, потому как, если не ошибаюсь, квартира не в собственности подопечного, а полностью принадлежит опекуну.

Только если подопечный является также собственником квартиры надо учитывать приведенные положения закона об опеке, производные от ниже изложенных норм ГК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 37 ГК РФ, опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, сделки по отчуждению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Согласно п. 2 ст. 32 ГК РФ опекуны являются представителями подопечных в силу закона и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки.

Следуя п. 3 ст. 182 ГК РФ, представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично.

Таким образом, если подопечный также собственник и сделка совершается без согласия органа опеки или если деньги поступают не на счет подопечного, она может быть признана ничтожной в соответствии со ст. 168 ГК РФ как несоответствующая закону, а у Вас возникнет риск убытков по кредиту, потому как кредитный договор не перестанет действовать в случае ничтожности договор купли-продажи. 

Кроме того, надо выяснить не у своего ли подопечного опекун приобрел квартиру, а если да, то соблюдены ли вышеприведенные правила.

А так продать квартиру с зарегистрированными лицами можно, правда их потом нужно будет снимать с учета, но через суд (по п. 2 ст. 292 ГК РФ).

Необходимо обратить внимание, что нельзя снять с регучета или выселить следующих:

1) лиц, проживавших в квартире на момент приватизации и отказавшиеся от нее в пользу лица, впоследствии ставшего собственником, или давшие согласие как проживающие совместно с нанимателем на приватизацию в связи с тем, что уже использовали свое право на приватизацию в другом жилье, имеют право бессрочного пользования квартирой и выселить из нее невозможно (п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14
«О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»);

2) если опекун приобрел квартиру по завещанию, в котором был завещательный отказ в виде возложения на наследника обязанности предоставить подопечному право пользования квартирой;

3) если подопечный — рентополучатель по договору ренты. Такой договор регистрируется по Росреестре.

По всем этим пунктам потребуйте от продавца доказательства обратного или запросите выписку в Росреестре со сведениями об этой квартире (последнее — лучше, потому как может содержать более актуальную информацию, в отличии от устаревших документов продавца).