Какие риски возникнут при покупке у такого продавца?

Question

Какие риски при покупке квартиры у должника по кредитным платежам? Подобрал для покупки квартиру. Один собственник. Дата приватизации декабрь 2016г. Все устроило, но на сайте судебных приставов обнаружил на имя собственника исполнительное производство по задолженности по кредитным платежам ( ипотека на другую квартиру). ИП возбуждено в ноябре 2014 , прекращено в ноябре 2016 по ст.46 ч.1. п.3. Какие риски возникнут при покупке у такого продавца? Обременений на покупаемую квартиру нет. Владелец не банкрот.

Вячеслав Грейть · Answer

Сергей, здравствуйте! Учитывая то, что исполнительное производство прекращено в 2016 году, то значит никакого долга и нет. Можете покупать квартиру спокойно. Даже если бы долг был, то банк обращал бы взыскание именно на квартиру, которая находилась в ипотеке и не трогал бы иное имущество должника. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Статья 50. Основания обращения взыскания на заложенное имущество 1. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Алексей Будников · Answer

Здравствуйте, Сергей. Если сделка заключена по рыночной цене, то никаких проблем не возникнет, если продавец действительно собственник недвижимости. Есть один риск: если цена недвижимости в договоре ниже рыночной, и в дальнейшем в отношении гражданина будет рассматриваться дело о его банкротстве, то есть риск оспаривание сделки. Статья 61.2. Оспаривание подозрительных сделок должника ФЗ «о несостоятельности» 1. Сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка) . Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Андрей Власов · Answer

ИП возбуждено в ноябре 2014, прекращено в ноябре 2016 по ст.46 ч.1. п.3. Какие риски возникнут при покупке у такого продавца? Обременений на покупаемую квартиру нет. Владелец не банкрот. Сергей Сергей, добрый день! Основание по которому прекращено исполнительное производство не свидетельствует о погашении долга, 3) если невозможно установить местонахождение должника, его имущества либо получить сведения о наличии принадлежащих ему денежных средств и иных ценностей, находящихся на счетах, во вкладах или на хранении в банках или иных кредитных организациях, за исключением случаев, оно свидетельствует скорее о недобросовестности должника, само по себе отсутствие в отношении должника дела о банкротстве ни о чем не говорит поскольку в случае возбуждения такого дела сделки, совершенные в пределах трех лет до принятия судом заявления о банкротстве могут быть оспорены по специальным основаниям, предусмотренным главой 3.1 Закона о банкротстве (не путать со сроком исковой давности), т.е. риски остаться без квартиры и без денег (с учетом трудностей их фактического возврата) существуют. С другой стороны если жилье единственное у должника и на нем нет обременения по ипотечному кредиту в силу ст. 446 ГПК РФ и ст. 213.25 Закона о банкротстве оно бы все равно не включалось в конкурсную массу,

Диана Кемова · Answer

Добрый день, исходя из описания к вашему ответу никаких рисков на сегодняшний день нет. Единственное на что следует обратить внимание, не занижайте стоимость в договоре купли-продажи. В случае объявления продавца банкротом, управляющий может оспорить сделку В соответствии с п. 1 ст. 62.1 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств. В случае, если продажа имущества, выполнение работы, оказание услуги осуществляются по государственным регулируемым ценам (тарифам), установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации, в целях настоящей статьи при определении соответствующей цены применяются указанные цены (тарифы).

Василий Катаев · Answer

Здравствуйте, Сергей! Долг продолжает существовать. Он никуда не делся. По указанному основанию, судебный пристав — исполнитель выносит постановление об окончании исполнительного производства (ИП) и возвращении взыскателю — исполнительного документа (то есть, не прекращение, а окончание). В Вашем случае, в перио: с даты вынесения постановления об окончании ИП — по соответствующую дату 2019 года, взыскатель может направить исполнительный лист, на исполнение (взыскание), повторно (общий срок предъявления исполнительного документа — 3 года). В настоящее время, риски Ваши, при совершение сделки, минимальны, так как в силу требований части 4 статьи 47 Федерального Закона № 229 «Об исполнительном производстве», 4. В постановлении об окончании исполнительного производства, за исключением окончания исполнительного производства по исполнительному документу об обеспечительных мерах, отменяются розыск должника, его имущества, розыск ребенка, а также установленные для должника ограничения, в том числе ограничения на выезд из Российской Федерации, на пользование специальными правами, предоставленными должнику в соответствии с законодательством Российской Федерации, и ограничения прав должника на его имущество. Что и находит свое подтверждение, с Ваших слов, в отсутствии информации об арестах или запретах — на эту квартиру (надеюсь, что Вы получили выписку из ЕГРН, на актуальную дату). Поддерживаю мнение коллег, что возможно оспаривание сделки, как подозрительной. в процедурах частного банкротства (инициировать банкротство должника, вправе и конкурсный кредитор и уполномоченный орган, но там нужно достижение, указанных в законе, параметров — долг, свыше 500 т.р.). Так что, сделку заключайте, на условиях рыночного ценообразования и указывайте в договоре всю сумму. которую уплатили.

Ольга Прохорова · Answer

Дата приватизации декабрь 2016г. Сергей ИП возбуждено в ноябре 2014, прекращено в ноябре 2016 по ст.46 ч.1. п.3. Сергей То, что производство закрыто, не означает, что долг исчез. Закрыто производство 3) если невозможно установить местонахождение должника, его имущества либо получить сведения о наличии принадлежащих ему денежных средств и иных ценностей, находящихся на счетах, во вкладах или на хранении в банках или иных кредитных организациях, Обратите внимание: производство прекращается в ноябре 2016, а в декабре 2016 г. производится приватизация. Получается должник не приватизировал, пока не было закрыто производство. Кредитор имеет право подать исполнительный лист до ноября 2019 года. В данном случае, если должник надумает банкротиться либо его будут банкротить, то сделку могут оспаривать в судебном порядке и думаю, что она может не устоять: сделку признают недействительной, т.к. сделка не будет отвечать на момент оспаривания требованиям, которые предъявляются Постановлением Пленума Верховного Суда России от 25 декабря 2018 г. № 48 “О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан” 4. Целью оспаривания сделок в рамках дела о банкротстве является возврат в конкурсную массу того имущества, которое может быть реализовано для удовлетворения требований кредиторов. Поэтому не подлежит признанию недействительной сделка, направленная на отчуждение должником жилого помещения, если на момент рассмотрения спора в данном помещении продолжают совместно проживать должник и члены его семьи и при возврате помещения в конкурсную массу оно будет защищено исполнительским иммунитетом (статья 446 ГПК РФ). Я бы очень подумала, прежде чем покупать такую квартиру