Разрешение на продажу квартиры в отделе Опеки и попечительства для покупки в ипотеку большей квартиры

При устном обращении в органы опеки по месту продаваемой квартиры получили однозначный отказ, что в 2019 году в Москве не разрешаются такие сделки, т.к. формально ипотека ухудшает имущественное положение несовершеннолетних.

Павел

Здравствуйте.

Я бы предложил в этой ситуации получить официальный отказ органа опеки и обжаловать его в судебном порядке. Основываться можно на следующем выводе Верховного суда РФ:

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 2010 г. № 13-П «По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой В.В. Чадаевой» пункт 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, признан не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 38 (часть 2), 40 (часть 1), 46 (часть 1) и 55 (части 2 и 3), в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование — по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, — не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка — вопреки установленным законом обязанностям родителей — нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.

Из содержания приведенных положений следует, что в случае совершения родителями несовершеннолетних детей сделки по отчуждению жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние дети, суды обязаны проверить, не будут ли нарушены права несовершеннолетних детей совершением такой сделки.

Между тем залог имущества в силу договора ипотеки, являясь одним из способов обеспечения исполнения обязательства, не является сделкой по отчуждению жилого помещения и не влечет безусловного отчуждения недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки.
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 6 августа 2013 г. № 24-КГ13-4

https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70348068/

Исходя из этого приобретение квартиры с обременением в виде ипотеки не является нарушением прав несовершеннолетних детей, поскольку не влечет безусловного отчуждения квартиры.

Здравствуйте Павел. 

Устный отказ, это еще не отказ, необходимо в установленном порядке обратиться с заявлением и документами в орган осуществляющий выдачу таких разрешений, это либо орган опеки и попечительства, либо орган социальной защиты населения которому передали такие полномочия, по месту регистрации по территориальности.

В соответствии с Федеральным законом от 24.04.2008 N 48-ФЗ 

 «Об опеке и попечительстве»

Статья 21. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства, затрагивающее осуществление имущественных прав подопечного

Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. 

Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором.

В г. Москве, данные полномочия были переданы органам социальной защиты населения, необходимый перечень документов, порядок обращения и указание на уполномоченные органы размещены на официальном сайте Мэра г. Москвы:

Куда подавать документы и где получать разрешение?

Выдачей таких разрешений занимаются органы опеки и попечительства. В Москве полномочия органов опеки и попечительства переданы отделам социальной защиты населения. 

https://www.mos.ru/otvet-dokum...

Т.е. обратиться необходимо все же в установленном порядке, дождаться рассмотрения заявления и документов, официального решения, возможно оно будет и положительное.

Если будет отказ, обязаны его обосновать, т.е. он должен быть мотивированным, Вы вправе с отказом не согласиться и обратиться либо в прокуратуру для проведения проверки по факту отказа, либо сразу напрямую с иском в суд о признании такого отказа незаконным.

Дополнительные разъяснения по ссылкам:

http://www.mosproc.ru/prokurat...

https://www.garant.ru/ia/opini...

Здравствуйте, Павел.

Согласна с коллегами, что отказ органа опеки можно обжаловать в суде, причем большая вероятность положительного решения суда. Однако надо понимать, что эта процедура будет слишком затянута, сложности возникнут и с согласованием/пересогласованием объекта и в банке и в органах опеки.

Из предложенных вами вариантов:

 Переезд в другой регион, с постоянной регистрацией детей и матери там, и обращение за разрешением в органы опеки уже по месту регистрации детей в регионе (например, Красноярский край, там это может быть не запрещено, т.к. на сайте администрации края http://www.admkrsk.ru/city/are...

Если вы знаете о положительной практике предоставления разрешения органам опеки в конкретном регионе, то такой вариант был бы приоритетным. Поскольку действительно, нет нормативно-правовых документов, которые запрещали органам опеки выдавать разрешение на покупку жилья в ипотеку. 

 Попытка получения разрешения опеки при условии гарантийного нотариального обязательства последующей покупки 1-кмн квартиры в регионе, с выделением долей детям c не меньшей площадью в ней. С размещением денег от продажи квартиры на указанный банковский счет ребенка. При этом деньги со счета мы сможем снять только с разрешения опеки, при чем только после регистрации права на покупаемую в регионе.

Если для вас такой вариант с покупкой другого жилья реальный, то можно попробовать получить разрешение на продажу с размещением денежных средств на счёте, потом запросить разрешение на снятие средств для погашения ипотеки (частичное погашение), скорее всего получить отказ и этот отказ обжаловать в суде. Пример подобного судебного решения по ссылке  https://sudact.ru/regular/doc/...

Приобретение доли (не меньшей по площадки) в квартире бабушки в другом регионе, по договору дарения; Получение разрешения опеки на продажу. Далее покупка в Москве новой квартиры без выделения долей детям.

Такой вариант тоже вполне допустим. Единственное, как органы опеки отнесутся к тому, что квартира в другом регионе, чисто теоретически их это тоже может не устроить.

Павел, здравствуйте!

 Очень и очень не советую слушать органы опеки, так сказать «в кулуарах». 

Вам могут наговорить всего, что угодно, лишь бы Вы не создавали им лишних проблем. За последние годы в Москве слишком часто сталкиваюсь с такими случаями, когда действия опеки мотивированы только собственными интересами, лишь бы свою пятую точку прикрыть, а не интересами и правами несовершеннолетних, как должно быть. 

На сколько я понимаю, то вся сумма вырученная с продажи старой квартиры пойдет на приобретение новой квартиры. 

То есть, в случае неисполнения Вами обязательств по кредиту и обращении взыскания на заложенное имущество, после его реализации и погашения обязательств перед банком у Вас останется разница, которой должно хватить на приобретение хотя бы доли в квартире, равнозначной нынешней доли тетей в имеющейся квартире. 

Наверняка, при оформлении кредита Вы будете так же оформлять страховку от невыплаты. 

Если всё верно, в таком случае интересы детей ни коим образом не нарушаются, их жилищные условия не ухудшаются и оснований для отказа в продаже квартиры у органов опеки отсутствуют. 

Тем более, немаловажным фактором является то, что продажа квартиры вызвана необходимостью расширения жилплощади (приобретение квартиры большей площади), для улучшения жилищных условий и интересов детей.

Так же одним из важных факторов является то, что и эта квартира бралась Вами в ипотеку, которая была благополучно погашена. Так что оснований полагать, что Вы не будете исполнять обязанностей по кредиту у опеки нет. 

В совокупности данный факторов я бы посоветовал обратиться в опеку, предоставить максимальный пакет документов, в том числе и подтверждающий уровень Вашего дохода, а так же расчеты по новой квартире: стоимость новой квартиры, сумма, которая вносится в качестве первого платежа наличными средствами, сумма, которая вносится заемными средствами, ориентировочная сумма, которая остается при самом плохом варианте реализации квартиры в рамках исполнительного производства, расчет дохода семьи, расчет расходов (чтобы было понятно, что Вы в состоянии обслуживать кредит без ущерба семейному бюджету), если будут поручители и созаемщики — расчет их доходов и расходов. 

Если получите отказ в продаже квартиры — напишите жалобу в прокуратуру района с акцентом на предвзятое отношение и стремление органов опеки снять с себя ответственность вопреки интересам несовершеннолетних и подавайте заявление в суд. Данное право и на привлечение прокуратуры к этому вопросу, и на обращение в суд регламентировано ст. 21 Закона «Об опеке и попечительстве». Вполне возможно, что вопрос решится еще до рассмотрения Вашего искового заявления в суде, после рассмотрения жалобы прокуратурой.