Возможна ли продажа земельного участка третьему лицу?

Добрый день!

Условие о выкупе арендованного имущества предоставляет арендатору право стать собственником этого имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения всей выкупной цены, обусловленной договором.
Выкуп арендованного имущества является правом, а не обязанностью арендатора, поэтому в силу норм о свободе договора (ст. 421 ГК РФ) арендодатель не вправе понудить арендатора к приобретению имущества и оплате выкупной цены.

Статья 624. ГК РФ Выкуп арендованного имущества 1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

При заключении договора аренды с правом выкупа сторонам по смыслу п. 1 ст. 624 ГК РФ следует согласовать следующие условия:
— о переходе арендованного имущества в собственность арендатора;
— о выкупной цене.
Для сторон важно также знать момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Для надлежащего согласования условия о переходе арендованного имущества в собственность арендатора стороны должны предусмотреть в договоре аренды, что выкуп имущества производится на основании этого же договора. Это связано с наличием в судебной практике позиции, согласно которой условия договора аренды о преимущественном праве арендатора на приобретение имущества в случае его продажи не определяют договор как договор аренды с правом выкупа.

Кроме того, условие договора о заключении в будущем договора купли-продажи арендуемого имущества также не будет свидетельствовать о согласовании условия о его выкупе.

В некоторых случаях стороны включают в договор условие о том, что арендодатель обязан по окончании аренды продать имущество арендатору по отдельному договору купли-продажи. Такое условие может быть расценено судами как предварительный договор. В этом случае арендатор вправе будет понудить арендодателя к заключению договора по правилам п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ. Однако следует учитывать, что существует и противоположная позиция, согласно которой указанное условие не означает заключение предварительного договора.

Выкупная цена — это цена, которую арендатор должен уплатить за объект аренды, приобретаемый в собственность (ст. 624 ГК РФ).
 Стороны могут определить в договоре, входит выкупная цена в арендную плату или устанавливается отдельно.
 Без полного и своевременного внесения обусловленной договором выкупной цены переход арендованного имущества в собственность арендатора не происходит.
 
Для предотвращения споров сторонам следует согласовать условие о выкупной цене. Для этого рекомендуется включить в договор следующие положения:
— размер выкупной цены;
— возможность включения в счет выкупной цены арендных платежей;
— срок внесения выкупной цены.

В том случае если на участке нет зарегистрированных объектов недвижимости, а на руках имеется договор аренды данного земельного участка, то возможна продажа права аренды путем составления и подписания соглашения о переуступке права аренды, если иное не запрещено условиями договора аренды. При это необходимо учитывать условие при котором возможна переуступка права аренды в части уведомления арендодателя земельного участка. Возможно, что договором предусмотрено надлежащее уведомление арендодателя о предстоящей переуступке либо, например, возможен вариант обязательного письменного согласия арендодателя.

Добрый день, Катя.

Вы можете выложить текст договора аренды? Нужно полностью посмотреть его условия, что бы ответить точно на Ваш вопрос. 

Уважаемая Екатерина, здравствуйте!

Согласно ст.617 Гражданского кодекса РФ «Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон»

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Учитывая это, Вы вправе продать земельный участок третьему лицу без каких-либо ограничений по договору купли-продажи, при этом договор аренды полностью сохранит свою силу, просто место арендодателя займет новый собственник участка. Именно ему будет перечислять арендные платежи арендатор и, в соответствии с условиями договора аренды, станет в конечном итоге его собственником после выкупа.

нужно ли включать в договор аренды с правом выкупа какие то особые пункты чтобы потом без проблем продать

В этом нет необходимости.

каким образом вносить изменения в договор аренды с правом выкупа?

Вы можете составить дополнительное соглашение к договору аренды, в котором пропишите наименование (или ФИО) нового арендодателя, его адрес, платежные реквизиты, на которые должна поступать арендная плата. 

должно ли быть согласие арендатора на продажу земельного участка и смену собственника арендодателя прописано в договоре аренды с правом выкупа или отдельным документом для регистрации купли продажи в росреестре

Согласие арендатора на продажу арендованного имущества арендодателем по закону не требуется.

С уважением, Роман Артемьев.