Не ясны намерения СК

Question

Был подписан ДДУ в первой версии. Застройщик должен был зарегистрировать его, но «передумал», и попросил переподписать из-за изменения в проектной декларации. В новой версии я обнаружил ряд изменений. В первой версии присутствовали только: 1). Общая площадь (проектная), 2). Общая площадь (фактическая). В новой версии помимо этих категорий, добавились еще две: 1). Общая площадь (проектная), 2). Общая площадь (фактическая). 3). Общая приведенная площадь (проектная) 4). Общая приведенная площадь (фактическая) И цена рассчитывается исходя из Приведенной площади (в первой версии рассчитывалась из Общей площади) Ни балкона, ни лоджии, ни террасы, ни веранды в проекте квартиры нет. Общая площадь совпадает с Приведенной площадью. Я не могу понять, ЗАЧЕМ… Есть ли в этих изменениях потенциальные риски для меня? Нельзя же будет потом добавить балкон, если его не было изначально в ДДУ? Или можно?

Роман Артемьев · Answer

Уважаемый Николай, здравствуйте! Согласно статье 5 Федерального закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса , цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения . Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами , установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона. Поэтому внесенные застройщиком в договор исправления соответствуют положениям данного закона, и расчет цены исходя из приведенной площади правомерен. Что касается отсутствия на плане квартиры балкона или лоджия, то, конечно, этот момент нужно выяснять с застройщиком, так как Договор ДДУ должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас ) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости,… количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения ; Поэтому если в плане, прилагаемом к договору, не указаны лоджия или балкон, то соответственно Вы рискуете получить квартиру без них. Лучше получить письменные разъяснения от застройщика, в которых бы он подтвердил наличие балкона или лоджии в Вашей квартире. С уважением, Роман Артемьев.

Екатерина Аникеева · Answer

Здравствуйте! Согласно ч. 4 и 5 ст 4 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» 4. Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее — основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее — основные характеристики жилого или нежилого помещения); 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства: а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд; б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона; 6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона. 4.1. Условия договора, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор. 5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным. В соответствии с ч.1 ст 5 ФЗ № 214 1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами , установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона. Таким образом, внесение указанных изменений в договор долевого участия в строительстве не влечет для Вас никаких негативных последствий. Застройщик приводит указанный пункт договора в соответствии с требованиями действующего законодательства, а также согласно требованиям с 3.1. ФЗ № 214, поэтому изменение способа расчета стоимости, при возможности однозначного определении конечного объекта долевого участия в строительстве не нарушит Ваших прав. Наличие либо отсутствии балкона или лоджии должно быть определено договором изначально, и если в Вашем договоре балкон и лоджия изначально не предусмотрены, то данные изменения касаются Вас лишь в части изменения проекта договора, размещенного на официальном сайте, и не коснутся предмета договора.