Вопрос ничтожности сделки по купле-продаже доли в квартире

Здравствуйте. 

Я так понимаю, что сейчас в судебном процессе участвуете вы, хозяйка и это первый псевдо -покупатель. Верно?

Если это так, то хозяйке необходимо подать исковое заявление о признании договора купли -продажи доли недействительной. Основываться нужно на том, что она не получала деньги  и вынуждена была продать долю т.к. это продажа гарантировала оплату за строительство. 

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям норм права, является  ничтожной (недействительной). 

По своей природе сделка купли-продажи очень подходит под описания притворной сделки. Притворная сделка также не направлена на возникновение вытекающих из нее правовых последствий, прикрывает иную волю участников сделки и в силу этого признается  ничтожной.

Статья 170 ГК РФ Недействительность мнимой и притворной сделок

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила

Таким образом, у хозяйки очень большие шансы оспорить куплю -продажу с первым покупателем.  

В случае бездействия первый покупатель может оспорить вашу сделку по купли -продажи вашей доли, если у вас к договору купли-продажи не приложены отказы иных собственников от покупки доли, при условии , что у вас в настоящий момент обще долевая собственность. 

Возникнут вопросы или необходимость в юридической помощи — можете обратиться ко мне на данном сайте, написав в чате. 

С уважением А.Соловьева.

Доброго дня! А при чем тут вы? В связи с чем между вами с другим собственником возник спор?

Здравствуйте!

Согласно ст. 167 ГК РФ

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Исходя из Ваших пояснений хозяйка вправе заявить в суд требования о признании сделки недействительной, и применении последствий недействительной сделки.

Что касается вопроса о сроке давности, то общий срок давности три года согласно статье 196 ГК РФ, однако, законодательство предусмотрены и специальные сроки давности. В этом случае необхобходи правильно учитывать начало течения срока давности.

Согласно ст. 200 ГК РФ

1. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства

Поэтому вопрос о пропуске срока давности по сделкам является спорным, и сам по себе не препятствует обращению в суд с исковым заявлением, поскольку применение положений об истечении срока давности возможно только по заявлению стороны в споре. 

Таким образом, хозяйка вправе обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. Вы же не имеете права обращаться с такими требованиями, поскольку Вы не сторона по сделке.

Уважаемый Максим, относительно вашего вопроса

Пожалуйста подскажите, имеет ли смысл пытаться доказать ничтожность сделки купли-продажи между изначальной хозяйкой квартиры и первым покупателем доли?

Шансов очень мало, во первых потому что в договоре купли продажи обычно предусматривают пункт о том, что денежные средства по договору уже были переданы продавцу и это заменяет расписку. 

А второе это то что, сторона в процессе наверняка заявит ходатайство о пропуске исковой давности (и суд его с большой степенью вероятности его удовлетворит), который согласно ст. 181 ГК РФ, по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Срок начинает течь со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Очевидно, что хозяйка узнала об исполнении сделки в момент заключения договора.

На мой взгляд подавать встречный иск или заявление третьего лица (если продавец доли в процессе третье лицо) смысла нет, только на госпошлину потратитесь.

Статья 181 ГК РФ. Сроки исковой давности по недействительным сделкам 

1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. 

Максим, здравствуйте!

Если я правильно понял, то ситуация сложилась следующая. Хозяйка пятикомнатной квартиры заключила с покупателем 1 договор подряда (на строительство). В обеспечение обязательств хозяйки квартиры по договору подряда, хозяйка квартиры и покупатель 1, заключили договор продажи 1/3 доли в пятикомнатной квартире. 

Хозяйка квартиры также заключила договор купли-продажи 1/3 доли в квартире с Вами. 

В итоге получилось, что квартира имеет трех сособственников (по 1/3 доли) и фактически разделена на 2 части (отделены 2 и 3 комнаты).

Вариантов решения вопроса может быть два:

1. Выделение части квартиры (двух комнат) в судебном порядке. При этом реализация такого варианта не исключит покупателя 1 (с его угрозами магнитофоном).

2. Оспаривание договора продажи договора купли-продажи, заключенного между хозяйкой квартиры и первым покупателем.

Подробнее по первому варианту.

Для возможности такого выделения Вам необходимо будет предъявить иск и в ходе рассмотрения дела в суде провести экспертизу, что обусловлено следующим.

Имуществом, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 1, 2 ст. 252 ГК РФ).

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

Выдел участнику общей собственности на … жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»).

Объектом права собственности является квартира в целом, а комната составляет ее часть, то есть долю в общем имуществе, которая может быть выделена в натуре исключительно при условии, что если возможно устройство по сути самостоятельных квартир (Апелляционное определение Московского городского суда от 20.05.2016 по делу № 33-19598/2016).

Подробнее по второму варианту.

Фактически (с учетом цели договора «купли-продажи» доли) имело место передача имущества в залог покупателя 1, т.е. имело место заключения притворной сделки, которая прикрывала (договор купли-продажи прикрывал договор залога недвижимого имущества).

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

При этом такой договор купли-продажи ничтожен вне зависимости от признания его таковым судом.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1 ст. 166 ГК РФ).

Если факт заключения такой сделки будет доказано в суде, то покупатель 1 «автоматически» перестает быть собственником и превращается лишь в залогодержателя доли в квартире.

Что касается лица, которое может обратиться с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки (купли-продажи доли с первым покупателем. 

Иск может быть предъявлен как хозяйкой квартиры (являющейся стороной сделки), так и Вам, поскольку Вы имеете интерес в признании этой сделки недействительной.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ).

Что касается сроков предъявления иска. То срок для предъявления иска (который составляет 3 года) отсчитывается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

При этом, срок применяется лишь в случае заявления об этой стороной в споре.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (п. 2 ст. 199 ГК РФ).

С уважением, Александр Васильев