Сделки с недвижимостью с участием ипотеки. Возможные риски. Налоговые последствия

Вопрос: нет ли рисков отсутствия в ДКП общей стоимости квартиры. И размера первоначального взноса, которую оплачивает покупатель из собственных

Михаил

Михаил, добрый день! Согласно ст. 424 ГК РФ цена сделки определяется по соглашению сторон при этом согласно ст. 555 ГК РФ 

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным

цена у Вас указана, риски для Вас это во-первых необходимость доказывания в суде настоящей цены и размераа фактически переданных продавцу денежных средств при расторжении договора по каким то причинам +невозможность при продаже ранее 5 лет учесть всю сумму уплаченную за квартиру а только 5 млн. — цена квартиры, в остальном налоговая откажет. Для продавца налоговая база определяется как 70% кадастровой стоимости квартиры если цена ее в договоре будет меньше 70% КС если она как Вы говорите куплена после 01.01.2016, поэтому правило продал за сколько купил для избежания налога сейчас уже не всегда работает

Здравствуйте, Михаил.

По поводу вычета — на вычет при приобретении, предусмотренный пп.3 п.1 ст.220 НК РФ

в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них

разграничение предмета договора купли-продажи не повлияет, поскольку размер вычета ограничен 2 млн. рублей. 

А вот, что касается вычета, который предусмотрен пп.2 п.2 ст.220 НК РФ при продаже квартиры в пределах минимального срока владения, то тут риск есть. Вы не сможете уменьшить налоговую базу по доходам от продажи квартиры на стоимость неотделимых улучшений, поскольку учитываются только расходы, связанные с приобретением самой квартиры, а не ее неотделимых улучшений.

Кроме того, по смыслу ст.133 ГК РФ квартира и ее неотделимые улучшения -это один объект, неделимая вещь, поэтому такой договор купли-продажи в части определения цены является притворной сделкой.

Здравствуйте.

Вопрос: нет ли рисков отсутствия в ДКП общей стоимости квартиры. И размера первоначального взноса, которую оплачивает покупатель из собственных средств для последующего получения налогового вычета.

Для вас риски есть и они существенные. Если в друг этот продавец или другие заинтересованные лица начнут оспаривать данную сделку, то возвращены вам будут только те денежные средства которые указаны в договоре купли-продажи. Но если вас интересует вопрос именно получение налогового вычета, то независимо от того за какую цену вы приобретаете квартиру вычет производится только с 2х млн по стоимости квартиры и с 3х млн по уплаченным процентам по ипотеке.