Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения

Василий, здравствуйте!

ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» гласит в ст.

 Договор
аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из
земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении
частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть
подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников
долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким
земельным участком, если условия указанных договора и соглашения
соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников
долевой собственности.

3. Договор аренды земельного участка из земель
сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не
превышающий сорок девять лет.

        Единственное, что определяет строки, это то, что договор аренды земельных участков, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации (п.2 ст.651 Гражданского кодекса РФ, ст.26 Земельного кодекса РФ). Государственная регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна только при условии наличия государственной регистрации ранее возникшего права на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следовательно если собственники стали другими, то и договор аренды должен быть заключен с ними. В регистратуре попросят документы о собственности участков.

 Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет (п. 3 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Если не истек срок действия договора, то данный договор подлежит регистрации.
.

Добрый вечер.

Договор аренды земельного участка, в том числе с/х назначения, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента такой регистрации. Поэтому простое его подписание в 2008 году не порождает правовых последствий для сторон.

Какого-либо срока, в течение которого договор должен быть сдан на государственную регистрацию, законом не предусмотрен. Однако нужно посмотреть условия самого договора, возможно, по этому поводу что-то сказано в нем.

Думаю, регистратор, при получении такого договора, подписанного 5 лет назад, задастся вопросом, почему дата подписания настолько далека от даты подачи на регистрацию. Но правовых оснований отказать в такой регистрации у него не будет.

Однако, раз произошла смена собственников земельного участка, то подать на регистрацию договор, подписанный прежними собственниками, нельзя.

Однако статья 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» устанавливает следующее:

Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

Здравствуйте Василий!

В соответсвии со ст. 617 Гражданского Кодекса РФ:

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Исходя из ст. 619 ГК РФ:

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Уважаемый Василий!

В силу ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 07.06.2013) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»:

1. В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

2. Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.(см. текст в предыдущей редакции)

3. Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.

4. В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 настоящего Федерального закона.

5. В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

6. Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.

8. В пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласие участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Если в аренду сдается земельный участок или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

Можно пойти путем подачи иска к новому (новым) собственникам и органу регистрации иска о понуждении к заключении договора аренды и регистрации. примерно исходя из следующей логики:

Государственная регистрация договора аренды земельного участка возможна при условии наличия зарегистрированного права арендодателя на объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 2 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

То есть, если новый собственник надлежащим образом зарегистрировал свое право на землю, то и договор аренды с ним будет возможно надлежаще зарегистрировать. Однако, старый договор аренды, хоть и не является надлежаще зарегистрированным, тем не менее, является реальным договором аренды, заключенным в письменной форме, и надлежаще исполняется со стороны арендатора, что подтверждается систематической оплатой аренды и отсутствием спора как с прежними арендодателями-собственниками, так и с новыми.

Ст.617 ГК РФ указывает, что права арендатора относительно объекта аренды при смене собственника сохраняются. тактмм образом, формально, арендатор вправе требовать от нового собственника перезаключения договора аренды и его регистрации, причем на условиях ранее исполняемого договора.

Ст.621 ГК РФ указывает на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Что, кстати, так же в данной ситуации вполне допускается и не противоречит действующему законодательству.

Ст.624 ГК РФ регламентирует и выкуп арендованного имущества, если это определяется договором.

таким образом, единственным препятствием является формальность. отсутствие регистрации прежнего договора аренды.

Однако, несмотря на то, что данную сделку можно считать какой угодно, ничтожной, недействительной, незаключенной, однако, она реала, и породила правовые последствия этой сделки. Арендатор вступил во владение и пользование землей, а арендодатель получал и получает за это оговоренную плату.

Таким образом, сделка не имеет признаков фиктивности. И такую сделку суд может признать заключенной.

Полагаю разумным выход:

1. Обратиться за регистрацией старого договора и получить  письменный (законный) отказ.

2. Обратиться письменно к новому собственнику земли с предложением перезаключения договора аренды с новым собственником и его регистрации.

3. В случае отказа — обращение в суд с иском о понуждении к заключению договора аренды и его надлежащей регистрации.

Нюансы можно обсуждать, но лично мне идея кажется вполне разумной.

Здравствуйте!

Однако, несмотря на то, что данную сделку можно считать какой угодно, ничтожной, недействительной, незаключенной, однако, она реала, и породила правовые последствия этой сделки. Арендатор вступил во владение и пользование землей, а арендодатель получал и получает за это оговоренную плату.

Таким образом, сделка не имеет признаков фиктивности. И такую сделку суд может признать заключенной.

Коллеги, о какой сделке, смене собственника и сохранении прав арендатор может идти речь? Договор аренды, не прошедший госрегистрацию не является заключенным. И понудить заключить сделку можно только того, кто уклоняется от регистрации подписанного договора. Таким образом, новых собственников понудить заключить договор нельзя (собственник в своей воле решать заключать ему договор относительно своего имущества или нет, не говоря уже о том, что их можно понуждать только в случае, если с ними подписаны договоры и есть письменные доказательства обращения к ним с просьбой зарегистрировать договор и отсутствие ответов). 

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ,  собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования имуществом, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с ст. 130, п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Этому вторит и ст. 26 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Иное законом предусмотрено лишь в отношении договора аренды земельного участка, заключаемого на срок менее года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Такой договор не подлежит госрегистрации.

Исходя из ст. 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Следуя ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. (Иное, а именно недействительность незарегистрированной сделки, предусмотрено для ограниченного числа других видов договоров с недвижимостью (например, ипотека).)

Таким образом, незарегистрированный договор аренды земельного участка со сроком действия год и более  является не заключенным (Постановление ФАС УО от 11.05.2005 N Ф09-1230/05-С6, п. 7 Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59) и не влечет каких-либо правовых последствий, независимо от того подписан он или нет. Фактическое использование имущества без заключенного (зарегистрированного) договора, лишает такого пользователя защиты своего права, в случае, если бы к нему обратились с требованием покинуть земельный участок.

О возможности зарегистрировать договор аренды по истечении такого промежутка времени, в данной ситуации, говорить не приходится — это уже не имеет значения. Потому как зарегистрировать ранее подписанный договор аренды, с тем предметом (земельным участком определенного размера), который в нем указан, не представляется возможным, потому как арендодатель не может передать арендатору то, чего у него уже нет. Сейчас арендодателю принадлежит участок меньшего размера, потому как отдельные части ранее принадлежавшего ему участка проданы третьим лицам.

Преимущественного права аренды также нет, потому как такое право возникает исключительно в случае, если истек срок ранее заключенного (а заключенный, повторюсь, это тот, что бы зарегистрирован) договора аренды, ну, и плюс при том, что арендатор, надлежащим образом исполнял по нему свои обязанности и не допускал нарушений, указанных в ст. 45 ЗК РФ. Только при совокупности всех этих обстоятельств возникает преимущественное право на перезаключение договора аренды (п. 5 ст. 9 закона «об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). 

Ничего не остается, кроме как обращаться к каждому из собственников и заключать отдельные договоры аренды с теми, кто согласится, либо заключения одного договора со множественностью лиц на стороне арендодателя для упрощения регистрации и экономии на госпошлине - приведенные способы допустимы в случае, если земельные участки каждого отмежеваны друг от друга, имеют собственные границы. 

Если новые собственники владеют частью з/у, ранее принадлежавшей Вашему «арендодателю», на праве общей долевой собственности, то можно заключить один договор через представителя общего собрания участников долевой собственности, на котором принято решение о передаче долей участка в аренду (п. 1 ст. 246 ГК РФ, с особенностями ст. 14 закона «об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). 

При этом надо обратить внимание,  участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить (то есть обособить свой земельный участок) и такой участок из предмета аренды будет исключен без согласия арендатора (п. 5 ст. 14 того же закона). Если же он просто не присутствовал на собрании — то выделить долю не может. Общее собрание собственников будет вправе принять решение о передаче, если созыв был с извещениями каждого участника и явились либо 20 % от числа всех собственников, либо меньше, но размер их долей превышает 50 % площади участка. Решение будет принято, если за него проголосовало более 50 % от числа присутствующих (ст. 14.1 рассматриваемого закона).

Таким образом, если участок в общей долевой собственности проблемы с несогласием некоторых собственников на передачу в аренду упрощаются.

Если же участки находятся у каждого из собственников в частной собственности, то тут ничего не поделаешь, если отдельные из них откажутся (они вправе распоряжаться участком самостоятельно) от подписания договора аренды и принудить их нельзя, потому как такое возможно только относительно того, кто обязан заключить договор (п. 4 ст. 445 ГК РФ). Можно понудить только такого арендодателя к заключению договора, подав иск в суд, который уже подписал его, но уклоняется от государственной регистрации. Только в этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 2 ст. 165 ГК РФ, п. 7 указанного выше информационного письма).

Учитывая, что у Вас было использование земельного участка без договора, во избежание налоговых проблем во вновь заключаемом договоре аренды (заключаемых договорах), можно указать, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Такое право следует из п. 2 ст. 425 ГК РФ. Более того, даже если Вы пойдете по схеме заключения договоров на один год (и менее), чтобы избегать госрегистрации, такое распространение действия договора на прошлые отношения не противоречит действующему законодательству и не влечет необходимость регистрации. Это разъяснено в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59: «если стороны установили, что условия заключенного ими договора аренды здания применяются к их отношениям, существовавшим в течение определенного периода времени до его заключения, то при исчислении срока аренды в целях определения, подлежит договор государственной регистрации или нет, такой период времени не включается в срок аренды».

Здравствуйте!

В настоящее время
отношения, применяемые к обороту земельных долей, регулируются Федеральным законом
от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного
назначения», в соответствии с которым земельные доли передаются в аренду
сельскохозяйственным организациям, крестьянским (фермерским) хозяйствам, а
также передаются земельные доли или права пользования ими в уставный капитал
сельскохозяйственных организаций на основании договоров между собственниками
долей и сельскохозяйственными организациями и крестьянскими (фермерскими)
хозяйствами. Договоры регистрируются в установленном порядке на местах в
комитетах по земельным ресурсам и землеустройству. В качестве арендодателя
может выступать как отдельный собственник земельной доли, так и группа
собственников земельных долей. В последнем случае заключается многосторонний
договор аренды земельных долей. К договору прилагается план арендуемого
земельного участка, выполненный в масштабе имеющегося планово-картографического
материала, который выдается арендодателю (одному из арендодателей) и
арендатору.

При этом следует
обратить на нижеуказанную позицию арбитражного суда в «Обзоре арбитражной
судебной практики по обороту земель сельскохозяйственного назначения за период
2005 — 2006 г.»

Право аренды на
землю сельскохозяйственного назначения не может быть признано законным,
поскольку выделенный в натуре в счет земельных долей участок не прошел
кадастровый учет и в отношении него не проведены землеустроительные работы (Постановление
Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 марта 2006 г. N
Ф08-1027/2006).

Глава фермерского
хозяйства обратился в суд с иском об истребовании земельного участка из
незаконного владения. Требования заявителя удовлетворены по следующим
основаниям.

Из материалов дела
видно, что спор возник между ООО и крестьянским (фермерским) хозяйством по
поводу права аренды на земельный участок сельскохозяйственного назначения. На
момент рассмотрения иска земля использовалась ООО. По мнению общества, его
права на участок подтверждаются договорами аренды, предусматривающими
обязанность арендодателей осуществить государственную регистрацию сделки.
Поскольку со стороны ООО условия договора были выполнены, общество полагало,
что использует участок на законных основаниях.

Рассматривая дело,
суд установил, что спорный земельный участок входил в состав земель
сельскохозяйственной организации и был впоследствии выделен несколькими
гражданами (арендодателями) в натуре. Первоначально арендодатели заключили
договор с ООО, но права общества на участок по данной сделке не были признаны
законными. Как установлено судом, на момент подписания договора с обществом
земельные доли не были выделены в натуре, не проведено межевание земельного
участка и не присвоены кадастровые номера. То есть объект договора не
определен, что в соответствии со статьей 606
ГК РФ влечет признание его незаключенным, а поскольку договор не прошел
государственную регистрацию, он также в силу статьи 433
ГК РФ является ничтожным.

Судом правильно
указана обязанность собственников земельных долей осуществлять межевание и
постановку участка на кадастровый учет с последующей государственной
регистрацией. В результате выдела долей образуется новый участок — объект
недвижимости, единственным доказательством прав на который является
государственная регистрация (ст. 2 ФЗ
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним»).

В соответствии со статьей 3
ФЗ «О землеустройстве» при предоставлении земельных участков и
заключении сделок с землей в обязательном порядке должны проводиться
землеустроительные работы (межевание). Определение на местности границ
земельных участков, находящихся в общей собственности, осуществляется в
соответствии с ФЗ от 2
января 2000 г. N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», а
также Требованиями
к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных
участков на государственный кадастровый учет, утвержденными Приказом Росземкадастра
от 2 октября 2002 г. N П/327. Аналогичное положение предусмотрено в статье 9
ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно
которой в аренду могут передаваться земельные участки, прошедшие
государственный кадастровый учет. Поскольку арендодателями при заключении
договора с обществом не выполнены требования действующего законодательства,
права общества на спорный участок являются незаконными.

Добрый день, Василий!

Я предлагаю Вам следующее решение Вашей проблемы.

Договор, подлежащий государственной регистрации, но не прошедший ее (как в Вашем случае),  является ничтожным в силу закона  (статья 164 Гражданского кодекса РФ).

Поскольку Вы исполняете незарегистрированный договор аренды, подлежащий обязательной государственной регистрации (а Вы это делаете, так как Вы сами указали, что исправно платите арендную плату), а эта сделка ничтожна, то каждая сторона по сделке, обязана вернуть другой стороне все полученное по сделке.

Соответственно, арендатор обязан вернуть Вам всю уплаченную Вами сумму арендной платы. И у Вас отличные шансы взыскать эти деньги через суд.

Поэтому используйте эту возможность как аргумент (шантаж) для убеждения арендатора перезаключить с Вами новый договор аренды. Договоритесь с новыми собственниками на таких условиях, что Вы не подаете иск в суд о возврате уплаченной арендной платы, а они идут Вам навстречу и заключают договор аренды, который затем регистрируется. 

Либо создайте (за вознаграждение или как-нибудь иначе) «переписку» с прежним собственником (а ведь Вы, как я указал выше, можете взыскать с него необоснованно полученную сумму арендной платы, то есть средство воздействия на него у Вас имеется) о том, что он уклонялся от государственной регистрации договора аренды. Если такие документы (доказательства) удастся добыть, Вы сможете обратиться в суд с иском о принудительной государственной регистрации договора аренды по п.3 ст.164 ГК РФ.

С уважением, Роман.