Выиграны торги по банкротству. Проект договора был заранее опубликован.
В договоре указано: сначала подписание, потом в течение определённого срока оплата, потом в течение определенного срока подписание акта приема-передачи коммерческого помещения.
Когда в таком случае можно подавать на регистрацию права собственности? Уже после оплаты и подписания акта? Сразу после подписания ДКП нельзя его подать?
Когда в таком случае можно подавать на регистрацию права собственности? Уже после оплаты и подписания акта? Сразу после подписания ДКП нельзя его подать?Евгений
Здравствуйте. Оплата не является существенным моментом, она может быть выполнена и позднее. Что касается вопроса о передаче имущества, то в свое время Президиум ВАС РФ на этот вопрос отвечал в своем Определении ВАС РФ от 20.09.2011 по делу №А63-4629/2010 о передаче дела в Президиум ВАС РФ.
В нем ВАС РФ указал, что нормы ст. 551, 556 ГК РФ не содержат обязательного к исполнению сторонами сделки условия о том, что момент передачи имущества должен в императивном порядке предшествовать процедуре регистрации перехода права собственности к покупателю. Такое же положение содержит абзац 4 пункта 61 Совместного Постановления ВАВС РФ 10/22, согласно которому
когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать объект, принадлежность имущества продавцу не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.
То есть ВАС считал, что законодатель связывает факт подписание договора, и в некоторых случаях соблюдение требования о государственной регистрации самой сделки, с моментом возникновения непосредственно самого обязательства купли-продажи недвижимости. А вот вопросы фактической передачи имущества и последующей регистрации перехода права собственности, законодательно отнесены к условиям исполнения договора, и, следовательно, на условиях, избранных сторонами. То есть если в договоре предусмотрен именно такой порядок — сначала договор, а акт потом — значит так тому и быть, препятствием для регистрации перехода права собственности это быть не должно. Соответственно можно подавать документы сразу после подписания договора купли-продажи. Но вопрос о передаче, как и об оплате должен быть оговорен в договоре.
Здравствуйте, Евгений.
Если в договоре купли-продажи отражается факт того, что объект передается по акту передачи при подписании ДКП, то тогда акт будет нужен, в случае, если такого Фразы не имеется, то соответственно, можете регистрировать и без него. Вопрос относительно оплаты также регулируется заключенным договором. Конкретно в законе, при определении необходимого перечня требовании о наличии акта передачи не говорится, поэтому, повторюсь, что нужно смотреть конкретно Ваш договор, чтоб обозначить момент перехода прав.
Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ
Документы, прилагаемые к заявлению
К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие документы:
документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);
документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;
иные документы, предусмотренные Законом № 218-ФЗ и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона № 218-ФЗ и требованиям принятых в соответствии с Законом № 218-ФЗ нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом № 218-ФЗ или иными федеральными законами.
Требования к документам предъявляемым к государственной регистрации предусмотрены статьей 21 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости.
Здравствуйте, Евгений. В соответствии с требованиями статьи 556. «Гражданского кодекса Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче
Иногда бывает, что сам договор имеет силу передаточного акта. Об этом должно быть прямое упоминание в договоре. Если нет, то после подписания акта можете регистрировать
.
Здравствуйте Евгений.
Недавно был аналогичный вопрос в части регистрации https://pravoved.ru/client/233...
Росреестр отказал в регистрации перехода права, так как по его мнению до полного расчета, у продавца возникает право залога (несмотря на отсутствие государственной регистрации в ЕГРН данного права) в силу ч. 5 ст. 488 Гражданского кодекса РФ.
Поэтому учитывая выше изложенное, мнение коллег и то, что с заявлением (я так понял продавце намерен исполнять договор в описанном Вами порядке) о государственной регистрации перехода права должны обратиться обе стороны договора (п. 3 ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»), до исполнения обязанности по оплате и подписания акта приема-передачи зарегистрировать переход права собственности не получится.
По общему правилу, если у Вас обязательства прописаны так, что сначала подписание, потом оплата, потом передача недвижимости, то не исполнив их, нельзя требовать перехода права собственности.
Обязательства по сути являются встречными, и только после их исполнения у покупателя будет требование о регистрации:
В соответствии со ст. 328 ГК РФ Встречное исполнение обязательства:
По договору купли-продажи обязательства продавца — передать имущество, обязательство покупателя оплатить.
И если у Вас в договоре прописано, что сначала оплата, а потом передача по акту, то соответственно раньше право собственности перейти не может, для этого ещё не выполнены все условия.
Но для более точного ответа, нужно смотреть договор, конечно.