Легализация построенного дома на участке

Добрый день!

 В судебном порядке необходимо признать право собственности на данный жилой дом в реконструированном виде в порядке статье 218 и 222 ГК РФ. Проблема только в наличие права собственности на земельный участок, поскольку «узаконение» постройки возможно только собственником земельного участка. 

Доброго дня!

Если смотреть на публичную кадастровую карту, то на ней на участке не указаны постройки.

Алексей

Скорее всего дом не состоял на кадастровом учете. На строительство ничего не брали, как я понимаю? Участок в собственности? Считаю, что вариант подать уведомление о планируемом строительстве дома, указав реконструкцию, взамен Вам выдадут уведомление о согласовании. Как правило архитектор не выезжает на место строительства/реконструкции, исходит из Вашего уведомления:

ст. 51,1 ГрК РФ:

1. В целях строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома застройщик подает на бумажном носителе посредством личного обращения в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, в том числе через многофункциональный центр, либо направляет в указанные органы посредством почтового отправления с уведомлением о вручении или единого портала государственных и муниципальных услуг уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (далее также — уведомление о планируемом строительстве)

В дальнейшем обращаетесь в БТИ, оформляете техническую документацию, после в администрации берете ещё одно уведомлении о соответствии построенного дома. Если такой вариант не подойдет, то отказ в согласовании от администрации и в суд в порядке ст. 222 ГК РФ — признания права на самовольную постройку, но тут нужно понять, что у Вас с участком.

Добрый день, Алексей! Вам надо пробовать подавать уведомление в администрацию на основании ст. 51.1. ГрК РФ о планируемой реконструкции. Поскольку реально была реконструкция с вашей стороны. К тому же если откажет администрация в выдаче уведомления о возможности реконструкции жилого дома, в судебном порядке признавать права собственности на реконструируемый объект может оказаться проще, нежели на новый возведенный жило дом. К тому же, если вы будете говорить о новом объекте, то надо будет старый дом снять с государственного кадастрового учета актом обследования, который готовит кадастровый инженер, прекратить права собственности на него и подавать уведомление о строительстве нового дома в администрацию. Но, в таком случае,  старого дома юридически уже не будет, а нового еще нет. А администрация может отказать.  Почему уведомление о «планируемой» реконструкции? Потому как четыре года назад, когда вы начали строить, еще действовал упрощенный порядок регистрации жилых домов, и разрешения на строительство и акт ввода в эксплуатацию получать не требовалось. С 2016 года для постановки на ГКН жилого дома стали требовать разрешение на строительство, но те, кто начал строить и не успел, оказались с неоформленными постройками. Поэтому в августе 2018 года законом № 340-ФЗ от 3.08.2018 года введена статья 16, в пункте 5 которой написано:
 

5. Правообладатель дачного или садового земельного участка, правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу настоящего Федерального закона начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства, вправе до 1 марта 2021 года направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления предусмотренное частью 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства. При этом применяются положения статьи 51.1, частей 16 - 21 статьи 55Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона). В данном случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

 
Несмотря на эти положения закона, администрация может вам отказать, к примеру, если нарушены градостроительные регламенты, а именно отступы от границ участка – 3 метра от соседей и 5 метров от дороги, если есть охранные зоны ЛЭП и т.д. А если дом с 70-х годов, то скорее всего есть нарушения регламентов сегодняшнего дня. Так вот если администрация отказывает в выдаче уведомления о возможности реконструкции объекта (после которого вы получаете, уведомление о соответствии параметров построенного объекта град регламенту, подшиваете все это в технический план, который готовит кадастровый инженер, и подаете в МФЦ на регистрацию права), у вас остается возможность обратиться в суд и на основании ст. 222 ГК РФ признавать право на реконструированный объект. Для этого строительно-техническая экспертиза нужна, а также заключении кадастрового инженера о том что постройка находится в границах отведенного участка.  То что старый дом в публичной кадастровой карте не отражается, это не означает, что он не стоял на ГКН, просто сведения о нем никогда не заносились в ГКН в координатах. В суде вам надо доказать что после реконструкции дом не угрожает жизнь и здоровью людей, а также построен без нарушений градостроительных правил и регламентов.
 
Всего хорошего и удачи!