Залог доли в квартире, договор ипотеки

Question

Добрый день! Проблему следует описать более-менее подробно. Итак: 2 года назад мной был взят кредит у частного инвестора, под залог собственной доли в квартире (еще 2 заемщика не давали свое согласие). Договор ипотеки, договор о займе были подписаны и внесены в Россреестр (стоит обременение). В течение двух лет я не совершил ни одной оплаты по кредиту. Ситуация стала лучше, готов и хочу платить огромными частями. Но, из договора следует, что проценты невероятно огромны (чуть ли не 500 000 рублей за каждый эпизод нарушения) + 1% в день от суммы долга. Через год после взятия кредита, со мной связывался представитель инвестора, где в грубой форме объяснил, что денег уже не надо, любая сумма будет возвращена, а единственный шанс договориться, подписать договор дарения, либо купли-продажи, где определенная часть даже мне будет доплачена. Дальше и по сегодняшний день - тишина. Я не понимаю, какие планы у инвестора, что грозит и что делать? Договор истекает через месяц. Проверял ФССП, все суды. Никакой истории про себя не нашел. В квартире прописаны дети, не имеют доли. Боюсь, как бы не потерять всю квартиру. Так как мои мысли (или заблуждения), касаются того, что всех выселят, а счет по кредиту станет выше миллиона. Надеюсь, что смогут понять, куда двигаться дальше и что делать. p.s. имею плохую кредитную историю, только начал возвращать долги по МФО, но беспокоит только долг по ипотечному залогу.

Евгений Емельянов · Answer

Здравствуйте, Александр! Но, из договора следует, что проценты невероятно огромны (чуть ли не 500 000 рублей за каждый эпизод нарушения) + 1% в день от суммы долга. Александр Речь идет о неустойке (штрафных санкциях за неисполнение обязательства). Между тем, если размеры штрафных санкций чрезмерны, в судебном порядке сумму подлежащей к уплате неустойки можно снизить на основании п.1 ст.333 ГК РФ: 1. Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства , суд вправе уменьшить неустойку . Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. То есть в судебном порядке у Вас велика вероятность снизить сумму штрафных санкций в несколько раз. Это в том случае, если кредитор не пойдет Вам навстречу, а будет настаивать на судебном разрешении проблемы. Если инвестор не идет навстречу, переговоры ни к чему не приводят, то он тогда сможет обратиться в суд для взыскания предмета залога, но в судебном заседании Вы все еще сожете прийти к мировому соглашению, где предоставленный кредит будете погашать большими объемами: Ситуация стала лучше, готов и хочу платить огромными частями. Александр

Василий Катаев · Answer

Здравствуйте, Александр! Вам нужно понимать следующее: 1) Обратить взыскание на такой предмет залога взыскатель вправе, в том числе и в случаях, когда для должника и, совместно проживающих, членов семьи — это единственное жилье, пригодное для проживания. То есть, в этом случае, «иммунитет от обращения взыскания», на такое жилье, в порядке положений ст. 446 ГПК РФ, не применяется. Риски, конечно, Вы на себя взвалили, сверх меры. 2) Инвестора такого мне понять трудно. Предоставлять займ под залог доли в квартире — тоже, чревато. Сама такая доля — объект малоликвидный, никому не хочется жить, «с подселением». Не знаю, какую начальную стоимость этой доли (в целях проведения торгов), Вы оговорили с заимодавцем, то не уверен, что эта доля будет, вообще, продана: ни на первоначальных, ни на вторичных торгах (если дело дойдет до обращения взыскания и выставлении на торги).Повторюсь: доля в квартире — объект малоликвидный. И это Вам нужно применить в предстоящих переговорах, с заимодавцем. 3) Но, из договора следует, что проценты невероятно огромны (чуть ли не 500 000 рублей за каждый эпизод нарушения) + 1% в день от суммы долга. Александр Не понял. Полмиллиона — это, что, величина договорных процентов? Или речь о неустойке? Я не понимаю, какие планы у инвестора, что грозит и что делать? Александр В силу вышеуказанного, я думаю, это «инвестор» сам в шоке от незнания того, что ему делать с этой долей (по закону, если покупателя на первичных и вторичных торгах — не было, торги не состоялись по этой причине, то пристав обязан предложить взыскателю — оставить эту долю в квартиру, за собой).

Илья Казаков · Answer

Добрый день, Если исходить из размеров неустойки, то все это напоминает мошенническую схему, когда займ дается с единственной целью, чтобы завладеть имуществом. Следующий этап вы передаете долю, они выживают остальных собственников. С учетом того, что имеются другие дольщики с их преимущественным правом покупки, можно попытаться сыграть на этом, от обжалования залога до варианта банкротства, при котором долги вам спишут, доля будет выставлена на торги по рыночной стоимости (с преимущественным правом других дольщиков на выкуп, при этом рыночная стоимость не будет большой, так как нормальным покупателям такого рода доли не нужны). Но конечно везде есть свои детали и всю ситуацию необходимо подробно анализировать.