Право собстченности на земельный участок при долевом строительстве

Question

Застройщик одновременно является собственником земли. В выписке из ЕГРН по земельному участку в разделе "Сведения об осуществлении государственной регистрации прав без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа" отмечено, что на государственную регистрацию сделки не предоставлено согласие супруга. Как это может сказаться в будущем на правах дольщиков на построенные квартиры?

Олег Чемоданов · Answer

Добрый вечер Нина! Данное указание означает, что при совершении сделки о приобретении хозяйствующим субъектом земельного участка для строительства объекта долевого строительства, не было получено согласие супруги Продавца земельного участка в соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.

Вадим Пархоменко · Answer

Здравствуйте, Нина! Это означает, что супруг, чьё согласие не было получено при определённых условиях может оспорить продажу этого земельного участка застройщику. ст.35 СК РФ ч.2 Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки. Дольщики рискуют быть втянуты в судебные разбирательства, если начнётся спор вокруг этого земельного участка.

Рузана Дзыбова · Answer

Здравствуйте Нина! В соответствии со ст. 35 Семейного кодекса РФ 3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Таким образом, сделка по покупке земельного участка была зарегистрирована либо в отсутствие согласия супруги продавца, либо супруги покупателя. В течение года с момента когда супругу, не предоставившему согласие на сделку, станет известно об этой сделке, он или она может в судебном порядке оспорить сделку по земельному участку. Как это может сказаться в будущем на правах дольщиков на построенные квартиры? Нина Если вдруг сделка по земельному участку будет признан недействительной по иску супруга, не давшего согласия на нее, то земельный участок необходимо будет вернуть прежнему собственнику. Однако, поскольку нынешний собственник земельного участка является одновременно и застройщиком, считаю, что это не будет основанием для расторжения ДДУ с дольщиками. ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. То есть застройщик и собственник земельного участка — это могут быть разные лица. Но есть риск конечно, что прежний собственник земельного участка может заявить о признании ДДУ недействительными и их расторжении, поскольку земельный участок под многоквартирным жилым домом после регистрации права собственности на квартиры за дольщиками переходит в их общую долевую собственность.

Ольга Романова · Answer

Добрый вечер, Нина! Желательно знать ВРИ участка, статус застройщика ИП, юридическое лицо и т.д. О каком многоквартирном доме идет речь? Когда застройщик приобретал право собственности на участок у продавца, продавец не предоставил согласие супруги. С 1 января 2017 года отсутствие согласия не является основанием для приостановления и, соответственно, отказа в государственной регистрации перехода прав. Такая сделка оспорима. С момента, когда супруга узнает о совершении такой сделки, она имеет право признать ее недействительной в судебном порядке. Все риски при этом несут стороны договора. В наиболее уязвимой позиции находится покупатель. Он может остаться и без денег, и без недвижимости. Возможно требовалось согласие самого застройщика на покупку, смотря как приобреталось и возможно у него право долевой собственности. Еще важно о каком доме идет речь, если это многоквартирный дом, то когда дом введут в эксплуатацию, у квартир появятся собственники, то в силу ст. 36 ЖК РФ такой участок будет общей собственностью собственников квартир. Если идет речь об участке для ИЖС, на котором застройщик строит по документа жилой дом а фактически многоквартирный и продает квартиры в качестве долей, то сам дом будет построен незаконно и участок может быть изъят по суду. Всего хорошего!