Как оспорить договор управления, заключенный между ЖСК и Управляющей компанией минуя собственников помещений в МКД

Здравствуйте. 

Можно ли осорить данный договор?

Марина Савина

можете обратиться сначала в прокуратуру, в жилищную инспекцию с вопросом как выбралась УК, если 

Собственники помещений данную компанию не выбирали и не давали согласие правлению ЖСК заключить договор именно с этой компанией,

Марина Савина

статью Вы верно назвали, согласно ст. 44 ЖК РФ

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;

подавайте иск в суд о признании действий правления ЖСК недействительным. Нужно смотреть не нарушен ли порядок, поскольку в силу ст. 116.1 ЖК РФ

2. Решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива.

Здравствуйте!

Безусловно, выбор способа управления многоквартирным домом относится к исключительной компетенции общего собрания согласно ст. 44 ЖК РФ

Кроме того, в соответствии с ч. 3 ст. 161 ЖКРФ 

3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, согласно ч. 1 ст. 162 ЖКРФ устанавливает, что

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

Таким образом, несоблюдение требований закона при заключении договора может повлечь его недействительность. в связи с чем у Вас имеется право на обращение в суд с соответствующим исковым заявлением. Помимо этого, необходимо обратить внимание на то, что жск и ук это фактически две самостоятельные форы управление МКД, функции которых дублируют друг друга.

Здравствуйте, Марина.

Собственники помещений данную компанию не выбирали и не давали согласие правлению ЖСК заключить договор именно с этой компанией, хотя у них есть исключительное право выбора способа управления и управляющей организации (ст. 44 ЖК РФ)

Марина Савина

Это конечно верно, только в каждом случае есть свои нюансы, которые необходимо учитывать. Собственникам принадлежит право выбора способа управления, но из этого правила есть и исключения, как например, ст. 161 ЖК РФ, которой установлено следующее:

17. Управление многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом в порядке, установленном настоящим Кодексом, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с настоящим Кодексом, осуществляется управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, определенной решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, которые установлены Правительством Российской Федерации. Такая управляющая организация осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом до выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом или до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определенной собственниками помещений в многоквартирном доме или по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, но не более одного года.

Если МКД только введен в эксплуатацию, то ЖСК как застройщик обязан заключить договор управления МКД уже в течение 5 дней со дня получения разрешения, в это время ни о каком общем собрании собственников не может идти и речи, так как квартиры еще им не переданы, а дом то необходимо содержать. 

14. До заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В Вашем вопросе слишком мало информации, чтобы давать оценку действиям ЖСК.  Когда сдан дом, собственники выбирали УК на общем собрании или еше нет? Вы обращались в ЖСК с требованием предоставить сведения, на каком основании заключен договор с УК? 

Прежде чем подавать жалобу в надзорный  орган, и уж тем более обращаться с иском в суд, Вам необходимо выяснить основания выбора УК без общего собрания собственников. А для суда Вам необходимы доказательства незаконных действий со стороны УК, а у Вас их пока нет.

Таким образом, для начала Вам необходимо письменно обратиться в ЖСК с требованием предоставить информацию об основании выбора УК и заключения с ней договора с предоставлением копий документов, а далее уже анализировать и принимать решение о дальнейших действиях.

С уважением, юрист Ирина Ростовцева