Риски покупателя при внесении задатка продавцу для приобретения квартиры по переуступке прав в доме который построен но еще не сдан

Здравствуйте.

Вопросы такие: под какой документ вносить задаток, так чтобы в случае если сделка не состоится по вине дольщика или несогласия застройщика дольщик его обязан был бы вернуть ?

Как правило, задаток вносится по предварительному договору уступки права требования или сразу по договору уступки права требования.

Но, чтобы посоветовать более основательно, необходимо ознакомиться с текстом Договора долевого участия в строительства. 

По сути, уступка прав требования разрешена до следующего момента:

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 27.06.2019)
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

ст. 11

Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 

2) на каком этапе и в каком виде получается согласие застройщика?

Анатолий

Порядок согласования Договора уступки права требования прописывается (как правило) в ДДУ. Процесс происходит или путем подачи уведомления о перехода права требования или путем согласования договора уступки с застройщиком перед дачей документов на государственную регистрацию.

когда и на каком этапе сделки вносится основная (оставшаяся) сумма оплаты?

Сроки полного расчета по договору уступки права требования определяются сторонами сделки (как правило, или в день подачи документов на регистрацию, или после государственной регистрации Договора уступки права требования), Законом предусмотрено ограничение:

Уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований по договору в случае, если цедентом по соглашению (договору) об уступке прав требований по договору является юридическое лицо.

С уважением,

Шелковая Наталья Николаевна

Здравствуйте. 

под какой документ вносить задаток, так чтобы в случае если сделка не состоится по вине дольщика или несогласия застройщика дольщик его обязан был бы вернуть

Анатолий

соглашение о задатке. Ст. 380 ГК РФ

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

2) на каком этапе и в каком виде получается согласие застройщика?

Анатолий

после оплаты основной суммы первоначальным дольщиком застройщику. В письменном виде. Достаточно взять от застройщика документ о том, что первоначальным дольщиком обязательство выполнено. Ст. 11 ФЗ  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ

1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

3) когда и на каком этапе сделки вносится основная (оставшаяся) сумма оплаты?

Анатолий

в части задатка? Тут уже Вам решать по сути. Но лучше я полагаю после регистрации договора уступки это сделать.

Здравствуйте, Анатолий! Согласно п.1 ст.381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. В силу п.2 данной статьи:

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

При этом надо учитываться, что соглашение о задатке должно быть заключено в письменно форме, как того требует п.2 ст.380 ГК РФ:

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.