Перепланировка нежилого помещения

Здравствуйте,  Сергей.

Продажа законна, оспорить Договор купли-продажи при наличии возможности осмотра имущества, не получится у покупателя.

Покупатель вправе подать иск о сохранении нежилого помещения  в перепланированном виде.

Потребуется строительная экспертиза, которая должна подтвердить, что перепланировка проведена в соответствии со строительными нормами, не нарушает ничьих прав и законных интересов.

Судебная практика по этому поводу

https://sudact.ru/regular/doc/HlrxpYLlUYNQ/

https://sudact.ru/arbitral/doc/GoQh0j2hiM1X/

Можно попробовать конечно узаконить перепланировку без суда, сделать вид что Вы только планируете ее осуществить, но если комиссия администрации или специалист выйдет на место с проверкой, то в согласовании уже произведенной перепланировки Вам откажут.

С уважением!  Г.А.  Кураев

Здравствуйте Сергей.

1. Вполне закона с точки зрения регистрации прав. Для регистрации перехода прав в ЕГРН в соответствии с Федеральным законом о 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» достаточно, чтобы продавец был указан собственником в ЕГРН.

2. Собственно весь порядок действий указан в главе 4 Жилищного кодекса РФ. На крайний случай (если орган уполномоченный выдавать разрешение не выдаст разрешение) при изложенном

Существенную, хотя несущие стены не затронуты

Можно вполне узаконить через суд.

1. Насколько законна продажа такого помещения в текущем состоянии? Может ли договор впоследствии быть признан незаконным?

Сергей

Здравствуйте. Собственно на договор данное обстоятельство влияния не окажет, как и на его действительность Другое дело, что Вам следует иметь в виду, что после продажи обязанность узаконить перепланировку будет на Вас. Обычно это в определенной степени влияет на цену вопроса.

2. Если все же покупка состоится, как согласовать перепланировку уже для своих нужд (текущая не устраивает)?

Сергей

Можете не рассматривая вопрос об узаконении перепланировки подготовить проект своей, пройти его согласование и произвести собственную перепланировку, попутно решив вопрос со старой, которая не была узаконена. То есть Вы можете делать проект собственной перепланировки исходя из положения, что существующей перепланировки просто нет.

Надо учитывать, что 8 января 2019 года вступили в силу поправки в ЖК РФ, согласно которым требования жилищного законодательства к организации проведения переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме применяются в отношении как жилых, так и нежилых помещений в МКД (Федеральный закон от 27 декабря 2018 г. N 558-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме»).

Если удастся получить согласование без выхода специалиста на место, то произведете собственную перепланировку не узаконивая старую.

Добрый день!
В  январе 2019 года вступили в силу поправки в Жилищный кодекс РФ, согласно которым требования жилищного законодательства к организации проведения переустройства и (или) перепланировки помещений в многоквартирном доме применяются в отношении как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме (Федеральный закон от 27 декабря 2018 г. N 558-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации в части упорядочения норм, регулирующих переустройство и (или) перепланировку помещений в многоквартирном доме»).
До 2019 года положениями ЖК РФ регулировались только вопросы, связанные с переустройством и перепланировкой жилых помещений в многоквартирном доме. Поправками в ЖК РФ слова «жилые помещения» заменены на «помещения в многоквартирном доме».
Пока действует  редакция ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ, которая  предусматривает административную ответственность за самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах, но внесены законопроекты в ГД, в которых за добавляется ответственность за самовольную перепланировку нежилых помещений в МКД.
Последствия незаконной перепланировки указаны в ст. 29 ЖК РФ

ЖК РФ Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки помещения в многоквартирном доме
 
1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26настоящего Кодекса.
2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
3. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
4. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
5. Если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение:
1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
6. Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника помещения в многоквартирном доме, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном частью 3 настоящей статьи порядке, или для собственника жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном частью 5 настоящей статьи порядке договору, устанавливает новый срок для приведения таких помещений в прежнее состояние. Если такие помещения не будут приведены в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такие помещения подлежат продаже с публичных торгов в установленном частью 5 настоящей статьи порядке.

 
Получается, в худшем случае могут заставить вернуть помещение в первоначальный вид, либо изъять и выставить на торги, в лучшем ее можно будет узаконить в судебном порядке, возможно это лучше всего сделать продавцу, чтобы вы могли знать, не нарушает ли данная перепланировка права собственников помещений в МКД. Либо сразу в суд идти со своей перепланировкой. 
 

с 08.01.2019 года к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме  отнесено принятие решений:
о переустройстве и перепланировке помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме,
об определении лиц, уполномоченных от имени собственников на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в МКД.
 
Установлено требование о необходимости представления в ОМС, осуществляющий согласование проведения переустройства или перепланировки, протокола общего собрания собственников помещений в МКД о согласии всех собственников на проведение переустройства и (или) перепланировки, если такие работы невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в доме.

 Договор в данном случае признан незаконным не будет и для перехода  права в ЕГРН поэтажный план не предоставляется. Но вот узаконить в судебном порядке только получится, даже если после сделки сделаете свою перепланировку и решите узаконить через ОМС, администрация, как правило, выезжает на такие объекты. 

Всего хорошего!