Как оптимальным образом позволить жене-ИП сдавать апартаменты в собственности мужа?

Здравствуйте! Вам подойдет договор доверительного управления недвижимостью.Вот цитата из статьи  гк по поводу доверительного управления в общем

 статьи 1012 ГК РФ

1. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
Ч.2 статьи 1012 ГК РФ

2. Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.
Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.
Ч.3 статьи 1012 ГК РФ

3. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.».
При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

Пусть муж нотариально заверит договор в той стране, в которой находится. Это может сделать местный нотариус или должностное лицо, которое имеет  подобное  право по законам государства. доверенность должна быть апостилирована и   переведена на русский язык. Также можно заверить в консульстве рф, но на практике это может быть сложнее.

Доброго времени суток! Как указал коллега действительно можно заключить с мужем договор доверительного управления имущества. Вместе с тем есть второй вариант это заключение договора аренды с возможностью субаренды, однако нужно будет установить размер арендной платы и все это вести отчетности ( например в КУДИР). Можно действительно передать объект в ссуду (ГК РФ Статья 689. Договор безвозмездного пользования), но так как в положения в законе по договору аренды применяются в том числе и к договору безвозмездного пользования, то помимо договора нужно заручиться письменным согласием собственника( арендодатель/ссудодатель)  как по договору аренды, так и по договору безвозмездного пользования ( образец можно найти в интернете).

 см. ст 615 Гражданского кодекса http://www.consultant.ru/docum...

см. ст. 689 Гражданского кодекса http://www.consultant.ru/docum... также можно ознакомиться с этой статьей https://wiseeconomist.ru/polez...

Что касаемо режима налогообложения, то УСН, то  НК РФ Статья 346.12. Налогоплательщики http://www.consultant.ru/docum... устанавливает кто может применять данный режим, а НК РФ Статья 346.20. Налоговые ставки устанавливает в каких случаях применяется ставка 6% при таком режиме http://www.consultant.ru/docum...

Полагаю, что оформление ип на мужа достаточно трудоемкий процесс. Во первых сама регистрация займет время, потому с учетом пребывания мужа за границей станет вопрос о статусе резидента/неризедента и тогда фактически у последнего появиться обязанность уплачивать налоги в другом государстве, появляются риски двойного налогообложения, ведение  отчетности, уплаты взносов, и прочее нюансы. То есть если фактически муж не собирается быть предпринимателем, то я лично не вижу смысла оформлять ип на него.

Для целей налогообложения понятие резидент РФ раскрывается в ст. 207 Налогового Кодекса РФ. Так, налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы территории Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения, а также для исполнения трудовых или иных обязанностей, связанных с выполнением работ (оказанием услуг) на морских месторождениях углеводородного сырья. 
ru.wikipedia.org/wiki/Нерезидент

По поводу оформления доверенности и апостилеля  коллега уже ответил. Еще раз повторюсь, что можно оформить нотариальную доверенность в стране пребывания, перевести на русский язык и поставить там апоситль. Но как я считаю, что лучше доверенность оформлять не на Вас, а на другое лицо ( конечно у которого у мужа доверительные отношения). 

ГК РФ Статья 182. Представительство

3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Надеюсь ответ поможет Вам!

Добрый день. В данном случае с точки зрения налогов оптимально будет перевести квартиру на жену, тем более что такой вариант допустим Вами —

Допустимы дарственная на долю (или на 100%) апартаментов

Скажем совершить то же дарение жене. По налоговому законодательству РФ — п.  18.1 Ст. 217 НК Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц- 

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами

налогов при дарении недвижимости между мужем и женой не возникает. После этого жена, как ИП спокойно сдает данное имущество.

При безвозмездном пользовании будет двойное налогообложение — налог с дохода полученного от сдачи квартиры женой и внереализационный доход жены, полученный в виде экономии на арендной плате при получении данного имущества в безвозмездное пользование 

Ст. 250 НК Внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы:

8) в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 настоящего Кодекса.
При получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений статьи 105.3 настоящего Кодекса, но не ниже определяемой в соответствии с настоящей главой остаточной стоимости — по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство (приобретение) — по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). Информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком — получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки

Что касается доверительного управления это тоже не выход, поскольку будет двойное налогообложение — суммы дохода от доверительного управления, получаемой мужем( не забывайте что он у Вас нерезидент, и для ставки в 13% нужно будет искать выгодоприобретателя) и с суммы оплаты за услуги по доверительному управлению.

Выдайте деоверенность на перевод имущества по дарению жене, переоформите его на жену и пусть она спокойно его сдает. На мой взгляд это оптимальный путь.

С уважением Евгений Беляев

Святослав, здравствуйте!

договор о безвозмездном пользовании

Святослав

В этом случае супруге не только нужно будет платить налог по УСН за доходы, полученные от сдачи имущества в аренду, но и внереализационный доход, полученный в результате получения имущества по безвозмездному договору.

Согласно ст. 250 НК РФ

Внереализационными доходами налогоплательщика признаются, в частности, доходы:

8) в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в статье 251 настоящего Кодекса.

Такие доходы (их оценка) определяются исходя из рыночных цен.

Допустимы дарственная на долю (или на 100%) апартаментов

Святослав

Если согласны подарить имущество супруге, то при получении имущества в дар супруга не будет платить НДФЛ согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ: 

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);

Также она не платит УСН, поскольку договор дарения будет заключен между физическими лицами.

Письмо Минфина от 22.07.2015 № 03-11-11/41978:

поскольку договор дарения нежилого помещения заключен между физическими лицами, то на физическое лицо — индивидуального предпринимателя, применяющего упрощенную систему налогообложения при осуществлении предпринимательской деятельности, порядок учета доходов, предусмотренный главой 26.2 Налогового кодекса Российской Федерации, в отношении указанного вами полученного дохода, не распространяется.

https://www.audit-it.ru/law/account/838759.html

Есть также вариант с заключением брачного договора, в соответствии с которым недвижимое имущество (апартаменты) перейдет в совместную собственность, но он требует нотариального удостоверения (п. 2 ст. 41 СК РФ). В данном случае потребуется нотариальное согласие супруга на сдачу супругой имущества в аренду в соответствии с п. 3 ст. 35 СК РФ

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Как в случае с договором дарения, так и в случае с брачным договором, после перехода права собственности на апартаменты при договоре дарения и приобретения апартаментами статуса совместного имущества при брачном договоре супруга будет платить налог только со сдачи имущества в аренду. Вы налог не платите.

Таким образом, оптимально с точки зрения налогообложения это заключение договора дарения или брачного договора. 

Вторичная цель: муж находится за пределами РФ и поездка в Россию нежелательна.

Святослав

В случае дарения необходимо само подписание договора и регистрация перехода права собственности на апартаменты, для чего следует выдать нотариальную доверенность на совершение указанных действий от Вашего имени представителю.

Здравствуйте, Святослав.

Очень важное значение имеет, являетесь ли Вы, а также и Ваша супруга налоговыми резидентами РФ.

В соответствии с п.2 ст.207 НК РФ

2. Если иное не предусмотрено настоящей статьей, налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы территории Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения, а также для исполнения трудовых или иных обязанностей, связанных с выполнением работ (оказанием услуг) на морских месторождениях углеводородного сырья

Предположу, что налоговым резидентом Вы не являетесь, так как Вы указываете

муж находится за пределами РФ и поездка в Россию нежелательна.

1. Поскольку речь  идет о налогооблажении дохода нерезидента, то при сдаче аппартаментов от своего имени (как от физ.лица),  в том числе и при заключении договора доверительного управления, как указал коллега Михайлов, будет облагаться НДФЛ по ставке 30% от дохода. Нужно понимать, что выгодоприобретателем по сдаче недвижимости доверительным управляющим является учредитель управления, то есть он обязан плаить налог со своего дохода. Доверительный же управляющий получает свое вознаграждение от учредителя, с которого также платит налог.

Плюс необходимо учитывать, что в стране своего налогового резидентства собственник аппартаментов также обязан уплачивать налоги с дохода, поскольку в подавляющем большинстве стран налоговой базой является общемировой доход. У РФ со многими странами заключены соглашения об устранении двойного налогооблажения, их особенности нужно рассматривать уже отдельно и применительно к стране налогового резидентства. И даже если предположить теоретически, что в рамках соглашения производится зачет уплаченных в России налогов и  учитывая, что речь идет о ставке налога в РФ 30%+ налоги доверительного управляющего -это много, и крайне невыгодно.

2. Если в России зарегистрироваться в качестве ИП с выбором какого-либо спец. режима налогооблажения с низкой ставкой, то тут не лучше, так как  соглашения об устранения двойного налогооблажения не применимы к российским спец.режимам. В результате — в России налогооблажение как у ИП+ налог в стране своего своего налогового резидентства.

3. Сдавать помещение в аренду от мужа жене также невыгодно ввиду тех же причин+  (налог у мужа по ставке 30% с цены аренды), передавать в безвозмездное пользование -тут уже у супруги помимо налога от доходов от сдачи в аренду появится еще и внереализационный доход (см. ПИСЬМО Минфина РФ от 25 августа 2014 г. N 03-11-11/42295 https://ipipip.ru/pisma-minfina/2014/avgust/25-10.php)

4. Следовательно, при налоговом резидентстве в иностранном государстве выгоднее дарение супруге. Дарение между близкими родственниками не облагается налогом (п.18.1 ст.217 НК РФ).

Вторичная цель: муж находится за пределами РФ и поездка в Россию нежелательна. По возможности необходимо организовать процесс так, чтобы можно было завершить процесс на расстоянии для мужа. Любые доверенности от него (не нотариальные) могут быть быстро организованы и доставлены в Россию.

Святослав

Договор дарения может быть оформлен по доверенности  третьим лицом, но такая доверенность должна быть удостоверена -либо в консульском учреждении, либо у нотариуса в иностранном государстве, при необходимости апостилирования — апостилирована, переведена на русский язык.