Взаимозачеты с застройщиком по доп. Метрам и неустойке

Добрый день Анастасия!

Без всестороннего анализа условий договора однозначные выводы сделать сложно, однако, полагаю возможным ответить на поставленные вопросы с учетом  типовых ситуаций, разрешенных судами в сфере применения законодательства о ДДУ.

1. застройщик требует оплату доп метров

Законно, если обязанность участника долевого строительства оплатить при увеличении площади квартиры стоимость дополнительных метров в объекте долевого строительства предусмотрена ДДУ.

2. не подписывает АПП и не выдает ключи без оплаты доп. метров

Судами сформирована следующая правовая позиция (Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.) (пункт 34):

Просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости строительства объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве.

Указанная правовая позиция по сути своей означает, что если участник ДДУ оплатил обусловленную договором долевого участия в строительстве стоимость квартиры, то невнесение им доплаты при перерасчете стоимости объекта долевого строительства не является основанием для одностороннего отказа от исполнения договора и препятствием для признания за участником долевого участия в строительстве права собственности на квартиру и как следствие права требования им неустойки за нарушение сроков передачи объекта строительства.

Однако, до тех пор, пока Вы не признаете право (осуществляется в судебном порядке), Вы связаны договорными отношениями  с застройщиком и если он может, основываясь на положениях договора не передавать ключи, то, по всей видимости правомерно.

3. в АПП указывает пункты, что

— стороны подтверждают, что обязательства сторон выполнены, взаиморасчеты произведены

— у сторон нет претензий по существу договора, в т.ч. по поводу сроков исполнения обязательств по договору, изменения площади квартиры по данным БТИ. Дольщик не имеет к застройщику претензий прямо или косвенно вытекающих из договора

Это понятно, здесь его основной интерес — подписать акт в такой редакции, правомерно, но может быть оспорено.

4. в АПП указано, что ключи передает застройщик — на самом деле ключи необходимо получать после подписания АПП у УК (находятся в разных зданиях)

Поскольку судебная практика по данному вопросу отсутствует, то полагаю, это не имеет правового значения.

5. все АПП датированы 12.11.19.

Правомерно (разрешение на ввод в эксплуатацию получено).

6. Заявление о взаимозачете не принимают

Что значит «не принимают»? В ДДУ имеется условие запрещающее  односторонний зачет?

2. как заставить застройщика подписать АПП и выдать ключи?

Оптимальный вариант — получить решение суда по ЗоЗПП в связи с задержкой строительства и произвести односторонний зачет по правилам ст. 410 Гражданского кодекса РФ но не со ссылкой на договор а со ссылкой на судебный акт. 

3. в какие органы можно обратиться и каким образом чтобы решить вопросы с выдачей ключей?

Можно попробовать обратиться в прокуратуру, но это неэффективно, поскольку спор носит обязательственный характер (разрешается в суде).

4. У нас есть ипотека, по договору мы обязаны в срок 10 дней сообщить банку о подписании АПП, не будет ли проблем с банком если до 22.11 (в акте дата 12.11) не успеем подписать акт с застройщиком?

Вообще не должно возникнуть проблем, т.к. это просто договорное обязательство, но посмотрите внимательно еще раз договор, нет ли каких-либо штрафов за несоблюдение данного пункта (если нет, то можно не беспокоится).