Ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и распространение права залога при проектном финансировании

но самый главный вопрос будет ли залог зарегистрирован на квартиры при регистрации права за застройщиком на свободные квартиры

Максим

Здравствуйте. В законе от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имеется статья 77.2. Залог прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, приобретенных за счет кредитных или заемных средств.  В п.10 указано:

5. При государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства происходит замена залога прав требования участника долевого строительства на залог объекта долевого строительства и такой объект поступает в залог залогодержателю прав требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве. Государственная регистрация ипотеки в указанном случае осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности участника долевого строительства.

Учитывая, что по непроданным квартирам застройщик фактически является тем же участником долевого строительства, считаю, что по ним ситуация будет аналогичной.

И нужно ли согласие банка получать на:

1 ввод в эксплуатацию

2 постановку квартир на кадастровый учет

Максим

На мой взгляд разрешение/согласие банка для совершения указанных действий получать не требуется.

Добрый день.

Закон о долевом участии 214-ФЗ устанавливает особенности прекращения залога в пользу банка.

В соответствие со ст. 13 закона: 

8. С момента передачи объекта долевого строительства дольщику, право залога, возникшее на основании настоящего закона, а также на основании договора с банком, не распространяется на данный объект долевого строительства.

8.1. Возникший на основании настоящего закона или на основании договора с банком залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи дольщикам всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Таким образом, залог земельного участка прекращается после передачи квартир всем дольщикам, а залог самих квартир прекращается после передачи конкретной квартиры соответствующему дольщику.

Вопросы «нужно ли согласие банка получать на 1 ввод в эксплуатацию, 2 постановку квартир на кадастровый учет, 3 регистрацию права собственности за застройщиком (на свободные квартиры)» Закон 214-ФЗ не регулирует, соответственно, получать согласие на это не требуется.

Ответ на самый главный вопрос «будет ли залог зарегистрирован на квартиры при регистрации права за застройщиком на свободные квартиры» — да, будет, но только до передачи квартиры дольщику.

Здравствуйте, Максим! По общему правилу, установленному ч.1 ст.13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности,или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом Исключение из этого общего правила, в частности, составляет тот случай, когда деньги по ДДУ привлекаются с использованием эскроу-счетов на основании ст.15.4 ФЗ  № 214.

Часть 6 вышеназванной статьи закона  допускает передачу в залог банку объекта долевого строительства (дома) и земельного участка под ним в качестве обеспечения обязательств застройщика по целевому кредиту на строительство многоквартирного дома, который выдал ему этот банк.

После того, как квартира (объект долевого строительства) будет передан дольщику по АПП, право залога, возникшее на основании договора с банком, далее не распространяется на эти переданные квартиры — об этом прямо говорит ч.8 ст.13 ФЗ № 214.

А залог земельного участка, возникший ранее у банка по кредитным обязательствам застройщика, прекращается с того момента, как все квартиры, помещения, т.е. объекты долевого строительства МКД будут переданы по актам приема-передачи от застройщика:

8.1. Возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участкапрекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

И нужно ли согласие банка получать на:

1 ввод в эксплуатацию

2 постановку квартир на кадастровый учет

3 регистрацию права собственности за застройщиком (на свободные квартиры)
Максим

Таким образом, никакого согласия банка на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства не требуется, также как и постановка на кадастровый учет (оформление права собственности), в том числе и на регистрацию права собственности самим застройщиком на свободные квартиры.