Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Как лучше оформить сделку? Важно право собственности
Я хочу купить квартиру в ипотеку. Первоначальный взнос есть. Ипотеку предварительно одобрили, заключили соглашение о задатке с продавцом, начали выходить на сделку и банк отклонил заявку на одобрение (работаю на текущем месте меньше 3 месяцев, снова смогу подать заявку через 2 месяца, по условиям банка).
Но квартиру нашла. И соглашение о покупке есть. И тут мама решает помочь и пойти навстречу. Ее заявка на ипотеку одобрена. Она проживает в другом городе, планирует подписать документы на ипотеку там, а здесь, чтобы я по доверенности у нотариуса заключила сам договор купли-продажи квартиры.
Для покупки маме понадобится первоначальный взнос, который у меня на руках.
У нас есть устная договоренность, что ипотека будет на маму, но первоначальный взнос мой и закрываю ипотеку я. Как только перестаю платить за квартиру, из опыта, понимаю, что мне придется выселиться и она квартиру сдаст.
Вопрос: если уж первоначальный взнос мой, и ипотеку оплачиваю я, то как лучше оформить переход права собственности? Я бы хотела все таки право собственности:
— возможно ли выкупить ее ипотеку и как это делается? После того, как я свой взнос отдам ей на оформление ипотеки, на руках денег уже не будет;
— возможно ли выкупить ее ипотеку через договор ренты? Его надо заключать у нотариуса? Будет ли тогда переход права собственности на квартиру — я плачу ренту, с которой платится ипотека?
— или лучше, если она сразу выделит мне долю? Если я по доверенности делаю покупку квартиры, каким документом потом выделить долю? Или как лучше оформить долю?
Подскажите, пожалуйста, как лучше всего оформить?
На данный момент доверенность у нотариуса еще не оформлена, можно внести правки. В черновике — доверенность на покупку квартиры с правом управлять и распоряжаться (коммуналка, налоги..) «без права продажи и без права получения, присужденного мне имущества и денег» с правом безвозмездного пожизненного проживания. К такой доверенности нужен отдельный договор на безвозмездное пожизненное проживание или строчки в доверенности на покупку и управление квартирой достаточно?
Раньше для меня было важно законное право жить, чтобы никто не выселил. Теперь — переход права собственности после закрытия ипотеки, раз уж я плачу ипотеку + первоначальный взнос.
Подать заявку на ипотеку через 2 месяца и купить нормально не получается, так как соглашение о задатке уже подписано (истекает 14.12.2019), выход на сделку уже длится 2 месяца, боюсь, собственники найдут другого покупателя, так как у них встречная покупка (эта квартира была ими куплена за материнский капитал и они сейчас долго получают разрешение ГОНО).
Здравствуйте Олеся!
как лучше оформить переход права собственности?Олеся
Вы можете заключить с мамой договор обещания дарения квартиры, который лучше нотариально удостоверить, хотя это не обязательно, достаточно простой письменной формы. В договоре прописать, что переход права собственности одаряемому, то есть Вам, будет осуществлен после снятия обременения с квартиры (залога банка).
Согласно ч.2 ст.572 ГК РФ Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.
Однако, учитывайте, что Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.
Также Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать в будущем одаряемому вещь в случае, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
— возможно ли выкупить ее ипотеку и как это делается?Олеся
По сути это означает покупка квартиры с обременением с переходом на вас обязанностей по оплате кредитных обязательств перед банком. Надо понимать, что все сделки (продажи, дарения, сдачи в аренду, мены) с указанным жильем можно совершать только с согласия банка-залогодержателя, если договором не установлено иное. Если банк даст согласие на переход права собственности на квартиру к вам с одновременным переходом и обязательств по выплате ипотеки, то можно. Возможно, если вы предоставите документы о своей платежеспособности, банк пойдет на этот шаг.
возможно ли выкупить ее ипотеку через договор ренты? Его надо заключать у нотариуса? Будет ли тогда переход права собственности на квартиру — я плачу ренту, с которой платится ипотека?Олеся
Договор ренты — это договор пожизненного содержания с иждивением, то есть это означает, что право собственности на квартиру по договору ренты к вам перейдет только после смерти рентополучателя (мамы). Да, договор ренты подлежит нотариальному удостоверению.
— или лучше, если она сразу выделит мне долю? Если я по доверенности делаю покупку квартиры, каким документом потом выделить долю? Или как лучше оформить долю?Олеся
Проблема в том, что банк может отказать в выдаче кредита, если квартира сразу будет приобретаться в вашу общую с мамой долевую собственность. Ведь тогда будут два созаемщика, а вы говорите, что по условиями банка вы не подходите (стаж работы менее требуемого). Для того, чтобы мама выделила вам долю после покупки квартиры и оформления ипотеки (по дарению, или купли-продаже) тоже необходимо получать согласие банка-залогодержателя.
Подскажите, пожалуйста, как лучше всего оформить?Олеся
Мне представляется здесь оптимальный вариант оформить нотариальное обещание дарения квартиры в будущем после снятия обременения (погашения ипотеки). Хотя есть риски о которых я сказала выше, случаи когда даритель сможет отменить дарение.
Также я рекомендую вам фиксировать все ваши платежи по ипотеке путем получения расписок от мамы, либо направлять ежемесячные платежи на ипотечный счет со своего банковского счета. Если мама не согласиться оформить обещание дарения, можно будет взыскать с нее ваши платежи как неосновательное обогащение.
По договору ренты уточню.
На заключение договора ренты необходимо также получить согласие банка-залогодержателя, без которого вы не сможете оформить эту сделку.
Здесь вы имеете ввиду доверенность от вас на маму на покупку квартиры. А зачем вы ее оформляете, если покупателем и собственником квартиры будет мама, банк же ей предоставляет кредит. Вы просто зафиксируйте с помощью расписки или банковского перевода, что передаете ей деньги на покупку квартиры в качестве первоначального взноса по ипотеке. Также если вы не являетесь членом семьи собственника, нужно будет в банке узнать, сможете ли вы прописаться в данную квартиру без согласия банка. Для того, чтобы у вас было право пожизненного проживания в данной квартире, необходимо заключить с мамой безвозмездный договор пожизненного пользования квартирой. Снова нужно уточнить в банке по условиям кредитного договора необходимо ли получать согласие банка на такой договор.