Налог на коммерческую недвижимость для ИП

Ситуация 1. Я физ.лицо. Купил нежилое помещение, затем зарегистрировал ИП и затем продаю. Какой будет налог и будет ли? (читал несколько статей, где написано, что если ИП не было зарегистрировано, то расходы не будут зачтены, просьба предметно разобрать ситуацию).

Павел

Здравствуйте. Если не использовали помещение в предпринимательской деятельности, не имеете соответствующего ОКВЭД, то будете действовать как обычное физлицо с возможностью воспользоваться налоговыми вычетами в том числе и расходов на приобретение в соответствии со ст. 220 НК РФ.

Ситуация 2. Я ИП на УСН 15%. Надо ли ставить недвижимость на баланс при покупке, чтобы учесть в расходах? Какой налог?

Павел

У ИП нет понятия баланса. Не совсем понял о каком налоге речь идет? Если о налоге УСН, то учесть можно в случае приобретения недвижимости во время использования данной системы налогообложения. В соответствии со ст.346.18 НК РФ

2. В случае, если объектом налогообложения являются доходы организации или индивидуального предпринимателя, уменьшенные на величину расходов, налоговой базой признается денежное выражение доходов, уменьшенных на величину расходов.

…

5. При определении налоговой базы доходы и расходы определяются нарастающим итогом с начала налогового периода…
7. Налогоплательщик, использующий в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, вправе уменьшить исчисленную по итогам налогового периода налоговую базу на сумму убытка, полученного по итогам предыдущих налоговых периодов, в которых налогоплательщик применял упрощенную систему налогообложения ииспользовал в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов.При этом под убытком понимается превышение расходов, определяемых в соответствии со статьей 346.16 настоящего Кодекса, над доходами, определяемыми в соответствии со статьей 346.15 настоящего Кодекса.

В этом случае:

Ситуация 3. Я ИП на УСН 6%. Купил-продал. Какой налог?

Павел

6% со всей вырученной от продажи суммы.

1) надо ли платить налог если ИП уже ликвидировано на момент продажи?

Павел

Считаю, что тут у налоговой может возникнуть намерение взыскать с Вас налог по той системе налогообложения, по которой Вы были зарегистрированы как ИП. Разве что если после прекращения ИП пройдет существенное время и недвижимость соответственно не будет использоваться в предпринимательской деятельности.

2) надо ли платить налог если ИП подарил комм. недвижимость родственнику и уже тот будет продавать его?

Павел

Вы можете подарить близкому родственнику эту недвижимость и продать его без уплаты НДФЛ он сможет через три года на основании ст. 217.1 НК РФ, при условии что оно не будет использоваться в предпринимательской деятельности

Ситуация 2. Я ИП на УСН 15%. Надо ли ставить недвижимость на баланс при покупке, чтобы учесть в расходах? Какой налог?

Павел

Павел, добрый день! Если Вы ставите недвижимость на баланс Вы вправе учесть расходы на ее приобретение в виде амортизационных отчислений

3) в отношении приобретенных (сооруженных, изготовленных) основных средств, а также приобретенных (созданных самим налогоплательщиком) нематериальных активов до перехода на упрощенную систему налогообложения стоимость основных средств и нематериальных активов включается в расходы в следующем порядке:
 
в отношении основных средств и нематериальных активов со сроком полезного использования свыше 15 лет — в течение первых 10 лет применения упрощенной системы налогообложения равными долями стоимости основных средств.

однако реализация ОС раньше 10 лет ведет к необходимости перерасчета ранее учтенных расходов на его приобретение и соответственно доначисления налога за предыдущие периоды. Поэтому как ОС недвижимость которую Вы планируете продавать оформлять не нужно, только учитывать как товар

Ситуация 3. Я ИП на УСН 6%. Купил-продал. Какой налог?

Павел

Собственно 6% согласно применяемой системе налогообложения

1) надо ли платить налог если ИП уже ликвидировано на момент продажи?

Павел

Разумеется поскольку Ип и физлицо суть одно и тоже и никакой ликвидации тут нет, другой вопрос что физлицо прекративший деятельность в качестве ИП и получивший доход после прекращения регистрации и, соответственно, прекращения использования специального налогового режима (УСН) налог уплачивает в общем порядке, т.е. 13% НДФЛ. Если речь о нежилом помещении использованном ранее для осуществления предпринимательской деятельности расходы на его покупку учесть будет нельзя для уменьшения налоговой базы. + УСН 6% перед общей системой налогообложения помимо меньшей ставки налога в отсутствии необходимости учета кадастровой стоимости помещения в соот. с п. 5 ст 217.1 НК РФ (ст. 214.10 НК РФ). Что касается первого вопроса, то если помещение в предпринимательской деятельности не использовалось на основании ст. 220 НК РФ Вы вправе при его продаже учесть расходы на приобретение, если использовалось — то учитывать расходы будучи ИП можно на основании ст. 221 НК РФ