Несколько собственников при найме жилья

Добрый день, Артем! Давайте по порядку.

Сформулируйте пункты которые мне необходимо добавить в договор, чтобы защитить свои инвестиции в ремонт?

Ну, к примеру, можно включить в Договор следующее условие:

«В случае расторжения настоящего Договора Наймодателем в одностороннем порядке либо расторжения (прекращения) настоящего Договора по соглашению сторон, заключенному по инициативе Наймодателя, в связи с наличием законных препятствий (в том числе, вытекающих из судебного постановления) предоставлять жилое помещение иным лицам в пользование по договорам найма либо по иным основаниям, Наймодатель обязуется компенсировать Нанимателю в полном объеме все произведенные и документально подтвержденные расходы по текущему ремонту жилого помещения».

Собственник 1/4 через месяц переоформляет свою долю на свою жену. Жена согласна на аренду и готова подписать необходимый договор. Какие пункты мне добавить в договор чтобы и эта ситуация не принесла мне проблем?

А у Вас тут не будет никаких проблем. Ничего включать в договор и уж тем более отдельно подписывать с женой не нужно. Просто в силу закона. В статье 675 ГК РФ указано:

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Договор продолжит действовать на тех же условиях уже с новым собственником.

С уважением!

Здравствуйте Артем.

1. Я так понимаю договор будет заключен сроком до года, так как в этом случае не требуется государственной регистрации обременения (в виде аренды) и нотариального удостоверения в соответствии со ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Поэтому можно указать следующие, что:

«В случае расторжения настоящего договора Арендодатель обязуется в соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса РФ возместить все убытки, причинные Арендатор, в том числе, но не исключая расходы на поиск жилья, переезд (недостающее добавьте сами). Все неотделимые и отделимые улучшения арендованного имущества переходят в собственность Арендодателя с обязательством последнего компенсировать Арендатору произведенные расходы».

2. Как указал коллега, такого пункта не требуется, так как в соответствии со ст. 675 Гражданского кодекса РФ договор аренды останется в силе при сменен собственника квартиры (он, так сказать, имеет вещную природы — следует за вещью).

Добрый день Артем!

В связи с указанными вопросе обстоятельствами Вам предлагается включить в договор  со ссылкой на п.2 ст. 623 Гражданского кодекса РФ условие о том, что сторонами договора достигнуто соглашение о том, что наниматель производит неотделимые улучшения (арендованного имущества) в квартире  за счет собственных средств и с согласия арендодателя 1/4, стоимость которых составит сумму _______________ и (или) определяется по результату проведения соответствующих работ.

После прекращения договора найма все расходы, понесенные нанимателем на проведение вышеуказанных улучшений  возмещаются наймодателем в полном размере в случае, если договор найма будет расторгнут и (или) прекращен до истечения его срока действия по любым основаниям, кроме соглашения сторон.

Можно даже утвердить приложением примерный перечень необходимых для ремонта работ.

Про сохранение отношений аренды в связи со сменой собственника коллеги уже указали.