Приобретение квартиры в ипотеку у пожилого продавца
Добрый день. Планируем с мужем приобрести в ипотеку квартиру в нашем доме, где мы уже проживаем в собственном жилье. Хотим расшириться.
Продавец: женщина 71 года, единственный собственник жилья, в квартире не прописана. На руках св-во о праве собственности на квартиру и договор долевого участия - приобрела квартиру у застройщика 13 лет назад (как и мой муж приобрел свою).
Узнали о рисках покупки жилья у такого продавца.
При этом при просмотре квартиры продавец обидчиво рассказывала, что были покупатели, которые потребовали справку из ПНД и сделка не состоялась ("я что, ку-ку?").
Женщина очень бодрая, интеллигентная, выглядит хорошо. Есть дети. Объявление о квартире разместил сын, который сказал нам, что он судья и живет в другом городе. Другие дети живут в нашем городе, как мы поняли из разговора. Продавец хотела бы продать квартиру (как мы поняли, и эту, и ту, в которой сейчас живет) и переехать поближе к детям в более дорогой район (там дорогое жилье).
У нас есть первоначальный взнос 15% и планируем оставшуюся сумму взять в банке.
Также планируем:
- аккредитив при расчете
- нотариальное заверение сделки
- комплексное страхование при ипотеке на первый год (объекта, жизни-здоровья, риска утраты собственности)
- независимая оценка жилья (в любом случае эту справку требует банк)
- продать свою квартиру и через какое-то время погасить долг банку.
Изложила все факты.
Прошу помочь с ответами на вопросы:
1. Каковы риски оспаривания такой сделки со стороны продавца или ее детей?
Какова судебная практика, в т.ч. Верховного суда?
2. Какой срок этих рисков?
3. Верно ли, что у добросовестных покупателей не изымают жилье?
4. Что мы можем сделать по максимуму, чтобы подстраховать себя и быть добросовестным покупателем?
Стоит ли делать видеозапись сделки в нотариате? Сделать видеосъемку встречи с детьми, что они не против продажи? Искать врача-психиатра, который будет присутствовать на сделке, как советуют некоторые? (поможет ли это, если психиатрическая экспертиза текущего состояния человека требует времени, она не делается прямо в данный момент)
5. Стоит ли нам продавать свою квартиру и гасить долг банку или надежнее будет платить ипотеку, т.к. с банком продавцу будет сложнее?
Опасаемся остаться без жилья и денег. Настораживает должность сына продавца и его вероятное влияние, связи.
Здесь можно сказать о стандартном трехгодичном сроке исковой давности в соответствии с положениями ст. ст. 196, 200 ГК РФ.
Если сделка будет признана недействительной в судебном порядке, то стороны должны вернуться в первоначальное положение, то есть, квартиру в этом случае придется вернуть. Но отвечая на Ваш первоначальный вопрос я указал, что это очень маловероятно.
Отвечая на данный вопрос могу сказать о том, что наилучшим способом подстраховать свои риски будет обращение к нотариусу и оформление договора именно нотариально. Дело в том, что при нотариальной сделке нотариус проверяет многие нюансы, в том числе, нотариус берет на себя ответственность за то, что стороны при заключении договора купли-продажи являются дееспособными на момент совершения сделки. Соответственно, сделку, совершенную в нотариальной форме будет сложнее оспорить.
Однако, тут есть и недостатки в финансовом плане, так как услуги нотариуса стоят определенной суммы денег.
Это уже исключительно на Ваше усмотрение. Если уж сделка и будет признана судом недействительной, то особой разницы не будет платите Вы ипотеку в банке или же квартира находится в Вашей собственности без обременений.