Здание с торгов по банкротству БЕЗ земли

Question

Добрый день. Через торги по банкротству хочу приобрести здание (магазин), официально зарегистрированное, с кадастровым номером, которое находится на участке другого юр.лица (не банкрота). Доступ к помещению есть с улицы. Конкурсный управляющий уверяет что регистрационная палата пропустит и зарегистрирует право собственности на меня. Но у меня есть большие сомнения. Площадь здания 150 кв.м., кадастровая стоимость 1 сотки 123.000 р. «При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.» НО у прежнего собственника только в 2009 году был договор аренды (во время строительства), после этого НИКАКОГО ДОГОВОРА НЕ БЫЛО. На каких условиях смогу пользоваться земельным участком я? Какую максимальную сумму могут потребовать, за аренду (сервитут)? Может ли собственник земли строить препятствия, ведь и коммуникации проходят через этот земельный участок?

Олег Соболев · Answer

Здравствуйте. Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, в каком они принадлежали предыдущему собственнику . На Ваш вопрос есть ответ Росреестра. После покупки здания, Вам надо будет оформить договор аренды. Если накладывать сервитут, то он будет не хуже, чем был условия по договору аренды с предыдущим собственником.

Владимир Тукмаков · Answer

Здравствуйте, Павел. На каких условиях смогу пользоваться земельным участком я? Как указал коллега на тех условиях, что и предыдущий собственник (п. 2 ст. 271). Если договор аренды 2009 года не прекращен, то возможно он стал бессрочным (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ). Если собственник разрешил строительство на своем земельном участке, реализуя полномочия предусмотренные ст. 263 Гражданского кодекса РФ, то он не вправе требовать сноса здания (ст. 10 Гражданского кодекса РФ). Конечно есть риск указанный в п. 2 ст. 272 Гражданского кодекса РФ. Но вряд ли суд на это пойдет. Государственные регистраторы разные, но по закону (Федеральный закон от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости») отказа быть не должно. Хотя иногда некоторые приостанавливают со ссылкой на п.п. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ.