Договор аренды с ТЦ на 11 месяцев

Здравствуйте,  Андрей.

По ремонту Вам нужно прописать (предложить) что ремонт входит в стоимость аренды или подлежит возмещению при досрочном расторжении Договора по инициативе Арендодателя или безосновательном непродлении Договора аренды.

Гражданский кодекс

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

 

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

 
1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Изменить надо пункты 1.4., 2.4.1. Договора.

Ставку арендной платы также нужно прописать как в законе, что например, размер арендной платы подлежит изменению по соглашению сторон или, например, не более чем на 10% в год.

С уважением!  Г.А.  Кураев

Здравствуйте, Андрей.

Стоимость ремонта около 5 млн рублей. Мои риски, что если они меня выгонят раньше, то они не компенсируют мне ремонт.

Андрей

Тогда только договариваться о компенсации, или об арендных каникулах. Если в договоре этого не указать, взыскать с них стоимость улучшения (ремонта) будет практически невозможно.

Нужно менять вот эти пункты:

1.4. Неотделимые улучшения арендованного Помещения производятся арендатором за его счет и только с письменного разрешения Арендодателя. Стоимость (затраты) таких улучшений по окончании срока договора аренды Арендодателем не возмещается и не компенсируется.

+

2.4. Арендатор вправе:
2.4.1. Производить за свой счет с разрешения Арендодателя неотделимые улучшения Помещения, компенсация которых при прекращении срока аренды Арендодателем не возмещается.

Закон такую возможность предусматривает, более того, по умолчанию, они как раз возмещаются…

В соответствии со ст. 623 ГК рФ Улучшения арендованного имущества

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Или в договоре 11 месяцев это невозможно?

Можно прописать. По сути, главная цель использования договора на 11 мес. в том, что такая аренда не требует госрегистрации.

Здравствуйте. Надо менять пункт

2.4. Арендатор вправе:
2.4.1. Производить за свой счет с разрешения Арендодателя неотделимые улучшения Помещения, компенсация которых при прекращении срока аренды Арендодателем не возмещается.

и

1.4. Неотделимые улучшения арендованного Помещения производятся арендатором за его счет и только с письменного разрешения Арендодателя. Стоимость (затраты) таких улучшений по окончании срока договора аренды Арендодателем не возмещается и не компенсируется.

указать, что данные суммы подлежат возмещению Арендодателем. Согласно ст. 452 ГК РФ

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Таким образом, Вам надо делать или протокол разногласий, или так договориться с арендодателем об изменений этих пунктов, чтобы ремонт засчитывался или возвращался Вам. Если менять порядок поднятия арендной платы — то опять же потом только через дополнительное соглашение.

Ц предлагает стандартный договор на 11 месяцев, но для меня этот договор рискованный, так как вложения капитальные и поднятая ставка через 11 месяцев убъет бизнес.

Договор от ТЦ прикладываю. Как можно доработать или описать момент фиксации арендной ставки?

Андрей

Здравствуйте

Все это возможно — но только по договоренности сторон.

По ст 615 гк стороны используют имущество в соответствии с договором.

Компенсации надо прописывать конкретно по суммам и в зависимости от даты расторжения.

Но при этом 11 месяцев может быть мало, тогда надо делать долгосрочный договор, на 2 или 3 года. Но такой договор подлежит регистрации в росреестре. Тут нет гарантий, что они захотят это делать.

Добрый день.

Действительно, стандартный договор.

Условия досрочного расторжения у Вас прописаны в п.4.2. договора

Я рекомендую договорится об арендных каникулах на период ремонта, иначе действительно, можно уйти в минус, либо делать более бюджетный ремонт, т.к. договор на год, все же сумма значительная, либо заключить долгосрочный договор.

Письменное разрешение от него обязательно получите на проведении ремонтных работ, чтоб не было сюрпризов, это также предусмотрено условиями договора 

1.4. Неотделимые улучшения арендованного Помещения производятся арендатором за его счет и только с письменного разрешения Арендодателя. Стоимость (затраты) таких улучшений по окончании срока договора аренды Арендодателем не возмещается и не компенсируется.

Добрый день, Андрей!

По истечении 11 месяцев арендодатель может не согласиться заключить с Вами новый договор аренды или продлить действующий.

Для исправления такой ситуации рекомендую дополнить договор пунктом 1.6. в следующей редакции: «1.6.В случае, если по истечении срока, указанного в п.1.5. настоящего Договора Арендатор будет продолжать использовать Помещение, то настоящий Договор будет считаться продленным/возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, без необходимости подписания дополнительного соглашения либо текста нового договора при наличии согласия Арендодателя. Такое продление может осуществляться неограниченное количество раз. При этом Стороны, подписывая настоящий Договор, в рамках п.1 ст.421 Гражданского кодекса РФ, добровольно принимают на себя обязательство продлить настоящий Договор аренды в соответствии с настоящим пунктом не менее 2 (Двух) раз подряд, а в случае нежелания продлевать срок действия настоящего Договора в дальнейшем должны заявить об этом другой Стороне в любом случае не позднее чем за 30 (Тридцать) дней до истечения срока Договора.»

Можно также предложить Арендодателю прописать право его немотивированного отказа от исполнения договора и предусмотреть, что если такое произойдет Арендодатель обязан будет выплатить Арендатору плату за отказ от Договора (размер этой платы установить пропорционально произведенным затратам на ремонт и сроку аренды).

Ремонт, который Вы сделаете в Помещение вряд ли можно будет отнести к категории «неотделимых улучшений».

Многие формулировки в договоре также требуют уточнений.

Удачи Вам!