Налогообложение зарубежной недвижимости

Добрый день! 

Для ответа на Ваш вопрос нужно знать налоговую ставку в Армении.

Если будете сдавать как физ. лицо, то избежите двойного налогообложения. 

Соглашение между Правительством РФ и Правительством Республики Армения от 28.12.1996 «Об устранении двойного налогообложения на доходы и имущество»

То есть сначала уплатите налог в Армении, далее уменьшите на уплаченную сумму НДФЛ в России.

Основание: 

Статья 22
 

Метод устранения двойного налогообложения

 1.Если резидент одного Договаривающегося Государства получает доход или владеет имуществом в другом Договаривающемся Государстве, которые, в соответствии с положениями настоящего Соглашения, могут облагаться налогом в другом Государстве, сумма налога на этот доход или имущество, уплаченная в этом другом Государстве, подлежит вычету из налога, взимаемого с такого резидента в связи с таким доходом или имуществом в первом упомянутом Государстве. Такой вычет, однако, не будет превышать сумму налога первого Государства на такой доход или имущество, рассчитанного в соответствии с его налоговым законодательством и правилами.

ИП здесь может быть не выгодно, так как соглашение в отношении УСН не работает (то есть будете платить как в России, так в Армении). 

Денис, добрый вечер!

Можете сдавать недвижимость в аренду и платить как ИП по соответствующей ставке применяемого Вами налога, например по УСН доходы 6%. Однако, учитывая что недвижимость находится в Армении, Вы не сможете уменьшить налог на сумму налога, уплачиваемого в Армении, если законодательством Армении предусмотрена уплата налога при получении дохода с аренды лицом, проживающим за пределами Армении бОльшую часть года. Это связано с тем, что Соглашение между Правительством РФ и Правительством Республики Армения от 28.12.1996  «Об устранении двойного налогообложения на доходы и имущество»не распространяется на специальные режимы налогообложения в России.

Если будете сдавать как физ лицо, то уплачиваете НДФЛ в размере 13% и вправе уменьшить налог на сумму налога, в случае, описанном выше.

Согласно п. 1 ст. 22 Соглашения

Если резидент одного Договаривающегося Государства получает доход или владеет имуществом в другом Договаривающемся Государстве, которые, в соответствии с положениями настоящего Соглашения, могут облагаться налогом в другом Государстве, сумма налога на этот доход или имущество, уплаченная в этом другом Государстве, подлежит вычету из налога, взимаемого с такого резидента в связи с таким доходом или имуществом в первом упомянутом Государстве.

Если не являетесь налоговым резидентом РФ (проживаете за пределами РФ более 183 дней в году), то налог составляет 30% за вычетом уплаченного налога в Армении.

Имею в собственности недвижимость в Армении, которую планирую сдавать в аренду. Каким образом будет происходить налогообложение дохода и имущества? И как более выгодно действовать — как физ лицо или как ИП?

Денис

Здравствуйте. ИП конечно может уплатить налоги в РФ, но возможность зачесть уплаченный налог в государстве нахождения недвижимости зависит от наличия либо отсутствия Соглашения об устранении двойного налогообложения и его содержания. В соответствии со ст. 22 Соглашения об устранении двойного налогообложения между РФ и Республикой Арменией:

1.Если резидент одного Договаривающегося Государства получает доход или владеет имуществом в другом Договаривающемся Государстве, которые, в соответствии с положениями настоящего Соглашения, могут облагаться налогом в другом Государстве, сумма налога на этот доход или имущество, уплаченная в этом другом Государстве, подлежит вычету из налога, взимаемого с такого резидента в связи с таким доходом или имуществом в первом упомянутом Государстве. Такой вычет, однако, не будет превышать сумму налога первого Государства на такой доход или имущество, рассчитанного в соответствии с его налоговым законодательством и правилами.

Согласно ст. 6 Соглашения:

1. Доходы, получаемые резидентом Договаривающегося Государства от недвижимого имущества (включая доход от сельского или лесного хозяйства), находящегося в другом Договаривающемся Государстве, могут облагаться налогом в этом другом Государстве.

Слово «могут» фактически читается как «облагаются».

При этом следует иметь в виду, что налог УСН не учитывается при устранении двойного налогообложения в связи с чем если Вы будете сдавать налог как ИП, Вы уплатите подоходный налог в Армении и УСН в РФ, без возможности произвести зачет. Поэтому скорее всего Вам будет выгоднее сдавать имущество как физлицо.

Здравствуйте, Денис!

касательно налогообложения Вашего дохода от сдачи в аренду недвижимости в Армении Вам нужно консультироваться с местными специалистами там.

что же касается РФ, то можно сказать следующее.

согласно ст.6 Соглашения между Правительством РФ и Правительством Республики Армения от 28.12.1996 «Об устранении двойного налогообложения на доходы и имущество»доход от сдачи в Армении недвижимости будет облагаться там налогом.

данный доход будет подлежать налогообложению и в РФ, вне зависимости от того будете Вы его сдавать как ИП или как физ. лицо (налоговый резидент РФ) с уплатой НДФЛ.

в соответствии со ст.209 НК объектом налогообложения НДФЛ у налоговых резидентов РФ является доход как от источников в РФ, так и иностранных.

при этом, в случае получения дохода как ИП Вы не сможете зачесть уплаченный в Армении налог, чтобы уменьшить свою налоговую базу, т.к. положения к налогоплательщикам УСН не применяются, что в частности подтверждает Минфин в письме от 18 мая 2016 г. N ОА-3-17/2212.

таким образом, в случае получения данного дохода:

— как ИП Вы уплатите налог в Армении и в РФ УСН 6%, без права воспользоваться Соглашением об избежании двойного налогообложения, 

-как физ. лицо — Вы уплатите налог в Армении и сможете на него уменьшить НДФЛ в РФ (т.е.  например, уплатив в Армении налог 10%, в РФ уплатите 3%, а не 13%)