Как правильно оформить долгосрочный договор аренды квартиры

Добрый день.

Долгосрочный договор для вас лучше, так как больше защищает ваши права.

По каким основаниям арендатор может расторгнуть такой договор, в случае если решит, к примеру продать квартиру?

Антон

Ни по каким, так как это будет прописано в договоре и на основании ст. 675 ГК РФ

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

 Если решите съехать сами, то на основании ст. 687 ГК РФ предупреждаете за три месяца.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Здравствуйте

Смена собственника не является основанием для изменения или расторжения договора найма. Хоть при его регистрации, хоть без нее.

Основания для расторжения договора можно прописать какие вам нужно в самом договоре.

Общие идут в ст 687 гк

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

Кто будет регистрировать договор лучше прописать в самом договоре, но если этого не сделать, любая сторона может обратится, так же как и с договором аренды тут. У вас именно договор найма, как так помещение жилое.

Из минусов регистрации — нужно платить пошлину, а собственнику при расторжении договора ее снимать.

Срок уведомления о расторжении часто снижают до 1 месяца по договору, но не все суды это хорошо принимают, некоторые считаю тут должно быть не меньше 3х, как в законе, но много зависит от судьи и часто достаточно месяц проходит как разумный срок, если он указан в договоре сторонами.

Здравствуйте. 

По каким основаниям арендатор может расторгнуть такой договор, в случае если решит, к примеру, продать квартиру?

Антон

по этому основанию не сможет. Ст.675 ГК РФ

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

иные условия можете описать в договоре, свобода договора, ст. 421 ГК РФ.

Что делать если сам по каким-то причинам решу съехать раньше?

Антон

укажите эти условия в договоре, право досрочного расторжения

На ком обычно лежит обязанность по регистрации договора аренды и на каком этапе вносить оплату за аренду, до или после регистрации?

Антон

если в плане уплаты налогов, например, то это обязанность арендодателя. По сути сами стороны решают кто его подаст на регистрацию, если иное не указано в договоре.

Какие еще минусы регистрации долгосрочного договора?

Антон

по сути никаких. Он Вас больше защищает, наоборот. 

Ст. 687 ГК РФ да также распространяется, исключений нет для долгосрочного договора.

По каким основаниям арендатор может расторгнуть такой договор, в случае если решит, к примеру продать квартиру?

Антон

Здравствуйте. Вы видимо имели в виду арендодатель? Собственно сама продажа квартиры никак на арендные отношения не влияет (ст. 617 ГК РФ — сохранение договора аренды при смене собственника).

Что делать если сам по каким-то причинам решу съехать раньше?

Антон

Все зависит от того, как именно будут сформулированы такие условия.

Что внести в договор чтобы такая возможность появилась?

Антон

Укажите, что срок предупреждения — за месяц. Тогда потеряете только месячную плату. Думаю, что на меньший срок ни один арендодатель не согласится.

Статья 687 разрешающая нанимателю предупредить за 3 месяца и съехать распространяется на долгосрочный договор?

Антон

Собственно это договор бессрочный. Срок предупреждения об одностороннем отказе от договора должен быть прописан в нем. Если его нет, то оснований расторгать договор раньше, если нет существенных нарушений со стороны наймодателя, не имеется. 

На ком обычно лежит обязанность по регистрации договора аренды и на каком этапе вносить оплату за аренду, до или после регистрации?

Антон

Как договоритесь. Если договор будет бессрочным, его регистрировать не надо. Что касается оплаты, то главное это взять документ об оплате. А когда именно платить — после заключения договора. От регистрации не зависит.

Здравствуйте, Антон!

Аренда заключается с юридическим лицом. Если Стороной нанимателя договора является физическое лицо, то оформляется договор найма квартиры.

ГК РФ Статья 671. Договор найма жилого помещения
 

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

По каким основаниям арендатор может расторгнуть такой договор, в случае если решит, к примеру, продать квартиру?

Антон

В силу положений статьи 675 ГК РФ, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Это положение применяется, в силу закона, и оно действует независимо от того, указано оно в договоре или не указано.

Что делать если сам по каким-то причинам решу съехать раньше?

Антон

Этот вопрос есть смысл обговорить в условиях договора договора найма. К примеру, прописывают  условие о том, что, в случае досрочного выезда с квартиры, наниматель обязан уведомит об этом, наймодателя, за 1 месяц.

Статья 687 разрешающая нанимателю предупредить за 3 месяца и съехать распространяется на долгосрочный договор?

Антон

Да, это — право нанимателя, но не его обязанность. Однако в этом случае, имеется в виду, проживание нанимателя с другими лицами, в съемной квартире (при наличии согласия таких проживающих). Наниматель может это право реализовать, а может и не реализовывать.

Да, распространяется (полагаю, что имеется в виду договор найма, сроком более 1 года.

На ком обычно лежит обязанность по регистрации договора аренды и на каком этапе вносить оплату за аренду, до или после регистрации?

Антон

Как Правило, по практике, наймодателю такая регистрация договора — совсем не нужна, поэтому договор заключается, обычно, на срок до 1 года, а по прошествии этого срока — заключается новый.

ГК РФ Статья 674. Форма договора найма жилого помещения
 …

2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если наниматель будет настаивать на госрегистрации права, то:

1) скорее всего, наймодатель откажет в заключении такого договора,

2) никто не хочет платить налоги, а Росреестр обязан передавать сведения, по регистрации прав, — в налоговую (ИФНС),

3) если он, все же, согласится — будьте готовы нести расходы по госрегистрации прав.

Никто из наймодателей не «горит желанием» регистрировать право, так как на квартиру, в этом случае, накладывается (производится государственная регистрация) обременение, о чем делается отметка в реестре (ЕГРН).

В силу положений частей 2 и 4 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ,

2. Государственная регистрация обременения жилого помещения, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, или на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (далее — государственная регистрация найма жилого помещения), осуществляется на основании заявления сторон договора, если иное не установлено частью 3 настоящей статьи.
…

4. Заявление о государственной регистрации найма жилого помещения подается в орган регистрации прав не позднее чем через один месяц со дня заключения договора, указанного в части 2 настоящей статьи.

А, при расторжении договора или истечения срока действия договора, нужно опять идти в Росреестр и участвовать в бюрократических процедурах по прекращению найма и снятию обременения. Никому из собственников жилья это не нужно.

Какие еще минусы регистрации долгосрочного договора?

Антон

Выше, уже сказал об этом. Обязанными по регистрации права становятся все стороны договора собственник жилья, то есть наймодатель и наниматель.

На каком этапе вносить деньги — это уже как договоритесь.