Как нам составить договор, чтобы отец мог проживать в квартире после ее переоформления?

Здрасвуйте. У меня есть отец который владеет 3 комнатной квартирой. Он хочет переписать её на меня. Так как есть не очень хорошие друзья. Но и боится что я могу его выселить... Как нас составить договор что бы он спокойно мог проживать в своей квартире без выселения. Но в тоже время не мог ее продать заложить и так далее. И так же я что бы не мог ее продать заложить и так далее.