Все это — онлайн, с заботой о вас и по отличным ценам.
Сделка в судебном порядке не оспорена, в иске следует отказать, какое решение следует принять суду?
Гражданин Семенов купил у гражданина Терехова трехкомнатную квартиру в г. Москве. Через три месяца после покупки Семенов был привлечен в качестве третьего лица к участию в судебном деле по заявлению бывшей жены Терехова, которая оспаривала правомерность государственной регистрации перехода права собственности на Семенова по той причине, что квартира была куплена и продана Тереховым в период, когда он состоял с ней в браке, и она не давала согласия на продажу квартиры. По словам бывшей жены Терехова, он намеренно продал квартиру до развода, чтобы избежать ее раздела в составе совместно нажитого имущества. Терехов, не отрицая, что квартира была куплена в период его нахождения в браке, утверждал, что квартира было зарегистрирована только на него, и он имел право ее продать. Со своей стороны, Семенов утверждал, что не знал о таких проблемах продавца и предложил ему самостоятельно их разрешить со своей бывшей женой. Выступающая ответчиком по иску Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии утверждала, что регистрация сделки и перехода права была произведена на основании представленных документов в соответствии с законом, оснований для отказа в государственной регистрации не было, сделка никем в судебном порядке не оспорена, поэтому в иске следует отказать. Какое решение следует принять суду?
Здравствуйте Ризат
Я как юрист по недвижимости, часто сталкиваюсь с подобными вопросами.
Действующее семейное законодательство определяет правила владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, что обобщенно определяется как законный режим имущества супругов. Статья 35 Семейного кодекса РФ устанавливает, что осуществление обоими супругами своих полномочий собственника по отношению к их общему имуществу осуществляется по их обоюдному согласию [3]. При этом в п. 3 ст. 35 СК РФ имеет место специальное правило, согласно которому для совершения одним из супругов сделок по распоряжению определенными категориями имущества требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
К этой категории относится имущество:
— права на которое подлежат государственной регистрации;
— для сделок с которым установлена обязательная нотариальная форма;
— сделки с которым подлежат государственной регистрации.
Сложность разрешения споров о признании сделки одного из супругов недействительной по мотиву отсутствия согласия второго супруга обусловлена тем, что на такое согласие в силу п. 2 ст. 35 СК РФ установлена презумпция. Это означает, что всякий раз, когда супруг совершает сделку по распоряжению совместным имуществом, предполагается одобрение второго супруга на совершение такой сделки, за исключением случаев, если доказано, что приобретатель имущества знал или по обстоятельствам дела должен был знать об отсутствии супружеского согласия. По смыслу закона установление судом того, что контрагент по сделке является недобросовестным, т.е. знает о том, что сделка совершается вопреки воле одного из супругов, — это единственный способом опровержения установленной презумпции. Помимо этого, в силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ бремя доказывания таких обстоятельств возложено на истца, что весьма усугубляет положение супруга, право которого было нарушено.
Вместе с тем само определение, представленное законодателем в ст. 35 СК РФ, нередко вводит в заблуждение как стороны, так и правоприменителя. Если мы говорим о том, что лицо знало об отсутствии согласия второго супруга, то здесь все предельно просто: в ходе разбирательства был установлен факт такой осведомленности приобретателя, что может подтверждаться различными доказательствами, прямо указывающими на то, что к моменту отчуждения совместного имущества супругов лицо, выступающее противоположной стороной по сделке, располагало информацией о том, что сделка совершается вопреки воле одного из супругов. Такими доказательствами, к примеру, могут быть уведомление о получении приобретателем имущества письма, содержащего указание на отсутствие согласия второго супруга на продажу совместного имущества; аудиозапись телефонного разговора супруга с приобретателем имущества; электронная переписка и так далее.
Кроме того, наличие таких обстоятельств подтверждается зачастую показаниями свидетелей, указывающих на то, что контрагент по сделке был проинформирован об отсутствии согласия одного из супругов до совершения сделки, при этом не имеет значения, кем именно контрагент был проинформирован — одним из супругов, их родственниками, знакомыми или иными лицами, которым было известно о наличии такого обстоятельства.
Совсем другая ситуация складывается, когда речь идет о том, что контрагент должен был знать об отсутствии необходимого согласия на совершение супругом сделки.
С уважением, юрист по недвижимости
Роман Куняшев