Проверить Договор купли продажи участка ИЖС с недостроенным домом предварительный и доп соглашение к нему

Здравствуйте

Так же прошу проверить предварительный договор купли продажи — возможно какие то пункты необходимо дополнить, так же составили доп. соглашение на покупку строительных материалов( так решили указать недостроенный дом) потому что риелтор сказал что недостроенный дом указать не сможет т.к. он не зарегистрирован

Александр

все так и есть — сейчас право собственности на недвижимость подтверждается только записью в егрн — тут дом не стоит на учете — и записи в егрн думаю просто нет- соответственно и перерегистрировать нечего- но могут вот продать как даже не движимое имущество, а некий объект или материалы на участке.

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона. Основные положения
5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости»

дкп земли- совершенно стандартный

вот эти заверения- у вас есть- и это хорошо

7. Продавец подтверждает и гарантирует, что является полноправным и законным собственником земельного участка, до заключения настоящего Договора указанный земельный участок или отдельные его доли, никому не проданы, не подарены, не заложены, в споре, аренде и под арестом или запрещением не состоит, предметом долга не является, не обременен правами третьих лиц, право собственности Продавца никем не оспаривается.
Также Продавец подтверждает и гарантирует, что не имеет долгов и (или) любых иных неисполненных обязательств, которые могут повлечь его банкротство как физического лица в течение ближайшего месяца, что ему ничего не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с иском о признании банкротом физического лица, и что он сам не планирует обращаться в суд о признании себя банкротом.

расчеты по аккредитиву- это метод правильный и максимально безопасный, при этом залога у продавца не возникает — при таком способе оплаты он и не нужен в общем то.

важно- не отражено- когда вы идете подавать документы на регистрацию- скажем в 5 дн срок с момента подписания — и через мфц или скажем нотариальная сделка будет.

так же не указано — когда акт приема передачи подписываете- это лучше дополнить — до перехода права собственности или после, или после оплаты скажем.

Здравствуйте, Александр.

3. На указанном земельном участке отсутствуют жилые строения и хозяйственные постройки.

Если покупаете с недостроенным домом, то лучше это прописать в договоре. 

Тогда в случае чего можно будет предъявить какие-либо претензии.

Потому что Вы ведь сейчас исходите из того, чтобы потом его достроить, а может оказаться так, что придётся его сносить полностью и строить заново в связи с каким-то нарушениями при строительстве.

2. Указанный земельный участок принадлежит Продавцу по праву собственности на основании Решения Волоколамского городского суда Московской области от 30.07.2015 №2-13070/15, вступило в законную силу 01.09.2015, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 28 января 2016 года, бланк 50-ББ 486436, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28 января 2016 года сделана запись регистрации №50-50/007-50/007/001/2016-178/1, выдано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Обязательно заказать свежую выписку из ЕГРН. Потому что даже если есть свидетельство на руках, запись в реестре может быть уже другая.

В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

Статья 1. Предмет регулирования настоящего Федерального закона. Основные положения

5. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Добрый вечер! На счет договора и акта — они стандартные. Что касается недостроя, то это тоже частая практика — такие дома продают в качестве строительных материалов. Только вот я бы сделала договор купли-продажи строительных материалов (а у вас договор безвозмездной передачи), по смыслу так и получается. Что касается документов, то продавец должен передать правоустанавливающие документы, а также если есть на руках межевые планы, разрешительные документы на строительство дома и т.д. 

Важно, как и советуют коллеги заказать выписку из ЕГРН расширенную лучше через МФЦ со всеми страницами (в том числе и с координатами), поскольку на участке могут быть ограничения в использовании, такие как например охранная зона ЛЭП и т.д. Вы пишите, что их нет, но лучше проверить (вдруг какой-нибудь коллектор идет через участок и обнаружилось это после получения разрешения на строительство — просто фантазирую, но бывает всякое), поскольку в договоре при наличии такой зоны обязательно должна быть фраза , что участок имеет ограничения прав на основании ст. 56 Земельного Кодекса Российской Федерации. Если такой фразы при наличии охранных зон нет, то Росреестр приостанавливают сделку. 

Что касается жилого дома, его кстати на публичной кадастровой карте видно (я прикрепляю скрин), но Росреестр пока не обращает внимание на наличие объектов такого плана, так что не должно быть с этим проблем. Так как разрешение на строительство просрочено, то воспользоваться им не получится. Но при соблюдении градостроительных норм, и особенно отступов от границ соседних участков и дорог (3 метра от соседа, 5 метров от дороги, уточнить в ПЗЗ) (это тоже стоит проверить, можно и самим померить), вы сможете до 1 марта 2021 года направить уведомление о планируемом строительстве несмотря на то, что дом уже почти построен. Это делается на основании п. 5 ст 16 Федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 03.08.2018 N 340-ФЗ

Правообладатель земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу настоящего Федерального закона начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства, вправе до 1 марта 2021 года направить в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления предусмотренное частью 1 статьи 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства. 

В данном случае получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется. То есть, подаете уведомление, получаете ответ от администрации о возможности размещения объекта (если град регламенты не нарушены), строите дом, потом делаете тех план и подаете в течение месяца после окончания строительства уведомление об окончании строительства, получив уведомление о соответствии построенного объекта от администрации, тех план сдается в  Росреестр на постановку дома и регистрацию права. Но уведомительный характер это не так и просто, потому как, например, может понадобиться получить письма согласования от аэропортов и т.д. 

Если не успеете подать уведомление, то оформить дом можно будет только как самоволку в порядке ст 222 ГК РФ. 

На скрине рядом зеленые области — земли лесного фонда, они до вашего участка не доходят.

Всего хорошего и удачи!