Выделение части коммерческого помещения по просьбе арендатора

Здравствуйте.

Вопросы: 1.Насколько правомерно данное требование (арендатор сообщил что это требование налоговой). Но другие арендаторы это не просят.

Olga

может быть это касается только этого ООО, только с них налоговая требует уточнить. Как вариант налоговая проверяет не является ли ООО фирмой-однодневкой.

Если будет указан номер только для этого отдельного арендатора, то нужно ли оформлять также для других арендаторов.

Olga

пока другие не просят, Вам зачем. В любом случае только согласованию сторон и через дополнительное соглашение. Ст. 452 ГК РФ

1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Как это оформить?

Olga

дополнительное соглашение

Добрый день! Возможно ли по характеристикам помещения, указанного в договоре, определить именно его? так как согласно ст. 607 ГК РФ

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным

.   Кроме того, помещение выделено и поставлено на кадастр как отдельное? Рекомендуется для исключения споров относительно сдаваемых помещений все же указывать их номера

Вопросы: 1.Насколько правомерно данное требование (арендатор сообщил что это требование налоговой). Но другие арендаторы это не просят.

Olga

Ольга, добрый день! Согласно ст. 607 ГК РФ

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

соответственно по этой причине арендатор и может просить обособить в договоре не только размер сдаваемой площади но и ее скажем так место расположение

Если будет указан номер только для этого отдельного арендатора, то нужно ли оформлять также для других арендаторов.

Olga

по этой причине желательно конечно и с другими арендаторами более детально идентифицировать сдаваемое в аренду имущество в самом договоре даже если фактически между сторонами есть пониманию того, какая именно часть площади является предметом договора

Добрый день! 

Насколько правомерно данное требование (арендатор сообщил что это требование налоговой).

Зависит от того, каким образом обозначено помещение в договоре аренды.  Предметом договора аренды является конкретное помещение, описание предмета аренды должно быть ясным для сторон сделки. Указание площади недостаточно, если у здания есть план БТИ и границы помещения выделены, то можно сослаться на номер помещения, если нет, то можно приложить к договору схему, где будут обозначены границы помещения. 

Ст.607 ГК РФ 

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Если будет указан номер только для этого отдельного арендатора, то нужно ли оформлять также для других арендаторов.

Желательно соблюдать единообразие. 

Как это оформить?

Дополнительное соглашение к договору аренды, где будет указан номер помещения, рекомендую также приложить схему здания и выделить границы помещения. 

Добрый день! С 1 января 2016 года вступили в силу изменения. Пункт. 7 ст. 7.1 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»  был дополнен подп. "з. 1", содержащим понятие записи о недостоверности содержащихся в ЕГРЮЛ сведений о юридическом лице. Это было сделано для борьбы с фирмами — однодневками. Как только налоговая видит, что нет полного адреса и найти юр лицо по общему адресу нельзя. 

Она вносит в ЕГРЮЛ запись о недостоверности сведений об адресе места нахождения организации, а спустя 6 месяцев такую организацию можно исключить из ЕГРЮЛ. 

Вы можете даже проверить это ООО (на сайте налог.ру заказать выписку) , если им уже поставили эту отметку им срочно надо конкретизировать адрес. 

Как это сделать. Можно первым способом. 

Вам надо обратиться к любому кадастровому инженеру, изготовить технический план помещения в котором находится ООО и приложив к тех плану договор аренды, подать на постановку на кадастровый учет помещения и регистрации права аренды данного ООО.  В нем же будет и площадь помещения и номер можно указать.

часть 5  ст 44 218-ФЗ от 13.07.2015 года 

Если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

Это делать необязательно с каждым арендатором, только с тем кто просит. 

Если вы заключаете договор аренда на срок менее 12 месяцев, и регистрация права вам не подходит, тогда вам можно изготовить технический паспорт БТИ здания, в котором пронумеруют помещения и посчитают площади. Это тоже затраты финансовые, но к сожалению законодательство сейчас диктует более жесткие требования к месту нахождению юр лиц. 

К договору аренды прикладывается поэтажный план, с номером и площадью помещения. Это для налоговой будет достаточно. 

Всего хорошего и удачи!