Дальний (3-я очередь) родственник предлагает мне передать квартиру по дарственной, в свою очередь от меня ожидает денег, но сильно меньше чем это жилье стоит по рынку. Кажется, это называется притворной сделкой. Оформить квартиру он готов вперед. Я опасаюсь, что впоследствии он может расторгнуть договор дарения и отжать обратно квартиру. При каких условиях это может произойти и как от этого застраховаться?
Здравствуйте!
Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки
1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.
Если родственник в браке, то может оспорить его супруга, как безденежную сделку на которую она не давала, например, согласия. Может пойти через банкротство себя, в течение года после сделки, финансовый управляющий подаст на признание сделки не действительной и вернет в конкурсную массу. Вариантов очень много.
Вадим, добрый день. 1) Необходимо понять женат ли Ваш родственник или нет. В случае если да и он продаст эту квартиру (при условии, что она является общей собственностью с женой), это будет основанием для признания такой сделки недействительной.
2) С какой целью он хочет оформить это именно как дарение? если это родственник 3 очереди, то он, вероятно, не подходит к п. 18.1 ст. 217 НК РФ для освобождения от НДФЛ.
18.1) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами);
3) Максимально безопасным в таком случае оформить сделку как купля-продажа с отражением всех реальных условий в договоре или заключить договор дарения с выяснением всех вышеуказанных обстоятельств, при этом обязательно взяв с продавца расписку в получении денег.
Здравствуйте, Вадим!
Обстоятельств для оспаривания сделки много, например если квартира — совместно нажитое имущество и договор дарения будет заключен без согласия его супруги (п. 3 ст. 35 СК РФ). Также, например, он может быть ограничен в дееспособности, тогда сделку можно будет оспорить (ст. 176 ГК РФ). Чтобы избежать рисков оспаривания сделки, лучше заключить договор купли-продажи и заверить его у нотариуса.
