Как правильно составить предварительный договор купли-продажи на жилой дом и земельный участок?

Здравствуйте, Ольга!

Здравствуйте!

Договор может быть составлен в любой произвольной форме, но с обязательным указанием на обязательство на переоформление в соответствии с действующим законодательством

С Уважением Никифоров Виктор Викторович!

Добрый день, Ольга. По сути, свидетельство о праве на наследство — это точно такой же правоустанавливающий документ, как и договор купли-продажи и никаких особых нюансов в предварительном договоре быть не может. Должны быть лишь четко сформулированы все существенные условия и срок заключения основного договора, санкции за нарушение срока

Договор составляется обязательно в письменной форме.

Буду благодарен, если оцените мою конслуьтацию!

В отличие от права собственности по сделке (например купли-продажи), которое возникает только с момента регистрации права, право собственности на наследство, в силу прямого указания Гражданского кодекса РФ, возникает в момент открытия наследства (т.е. в момент смерти наследодателя) — вне зависимости от государственной регистрации перехода права.

Статья 1113. Открытие наследства
 
Наследство открывается со смертью гражданина. Объявление судом гражданина умершим влечет за собой те же правовые последствия, что и смерть гражданина.

Статья 1152. Принятие наследства
 
1. Для приобретения наследства наследник должен его принять...

Статья 1153. Способы принятия наследства
 
1. Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство…

Поэтому, если наследник (как указано в вопросе) получил свидетельство о наследстве и соответствующее имущество там указано, то он уже является собственником имущества с момента смерти наследодателя, однако в случае отчуждения имущества,  т.е. заключения договора купли-продажи, переход права собственности на покупателя нельзя будет зарегистрировать в Росреестре ввиду отсутствия там правоустанавливающей записи о принадлежности имущества наследнику. 

В тоже время, это обстоятельство не является препятствием для заключения предварительных договоров по правилам ст. 429 Гражданского кодекса РФ в отношении унаследованного имущества, что достаточно широко применяется на практике, в том числе с частичной или даже полной оплатой стоимости — в счёт основного договора (такой опыт, в т.ч. судебная практика с признанием права собственности за покупателем на основании только предварительного договора — если что имеются). 

Статья 429. Предварительный договор

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
(п. 5 в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из определения предварительного договора следует, что переход права собственности на объект по такому договору не происходит. Переход права собственности и его регистрация в Росреестре — будут происходить в будущем — на основе заключения основного договора купли-продажи в соответствии с условиями договора предварительного.

Для правильного оформления предварительного договора в данном случае, в нём следует указать:

1. Паспортные данные сторон, заключающих договор;

2. Основание принадлежности имущества продавцу — Свидетельство о праве на наследство и все его реквизиты (№, кем, когда выдано и т.д.);

3. Характеристики подлежащего передаче по основному договору имущества (адрес нахождения, кадастровый номер, площади и т.д.- все они указаны в тексте свидетельства о праве на наследство);

4. Согласованная цена имущества — она и будет указана в основном договоре;

5. Срок заключения основного договора;

6. Обязательство наследника (продавца) в установленный предварительным договором срок — перед заключением основного договора — зарегистрировать своё право собственности на унаследованное имущество;

7. Обязательство сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи имущества на условиях, согласованных в предварительном договоре…

Если вкратце — ответ на Ваш вопрос в приведённых 7 пунктах. Если необходим собственно предварительный договор или его образец — можете обратиться через чат — составлю недорого, большой опыт по данному виду договоров…