Покупка квартиры на торгах по 229 ФЗ. Если в ипотеке использовался материнский капитал

Question

Хочу купить квартиру на торгах по исполнительному производству. Квартира в ипотеке, с зарегистрированными несовершеннолетними и их родителями, в обременении у банка. Возможно, часть ипотеки была погашена материнским капиталом. По закону, родители обязаны выделить доли детям не позднее 6 месяцев с того момента, как с недвижимости, купленной в ипотеку с использованием маткапитала, было снято обременение. Если квартира продается с торгов по 229 ФЗ, обременение не снимается, доли детям не выделяются, при этом маткапитал был использован в платежах по ипотеке. Вопросы: 1. Не возникнут ли сложности с выпиской бывших собственников и их детей из квартиры? 2. Могут ли в дальнейшем дети по достижению совершеннолетия признать сделку недействительной (т.к. их право нарушено) 3. Могут ли инициировать подобную процедуру по признанию сделки недействительной пенсионный фонд, прокуратура или органы опеки? Ответы прошу подкреплять в т.ч. сложившейся судебной практикой.

Михаил Григорьев · Answer

Уважаемый Александр! Доброго! Выписки нет уж как лет 15. Есть регистрация по месту жительства и регистрация по месту пребывания. Здесь надо смотреть документы (регистрация есть или нет). Возможно придется снимать по решению суда. Возможно, что -то по этому поводу есть в торговой документации. Касаемо оплаты за счет средств материнского капитала (ст.7 федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ (ред. от 01.03.2020) «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» (с изм. и доп., вступ. в силу с 12.03.2020); приказ Минтруда России от 02.08.2017 N 606н (ред. от 18.01.2018) «Об утверждении Правил подачи заявления о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала и перечня документов, необходимых для реализации права распоряжения средствами материнского (семейного) капитала» (Зарегистрировано в Минюсте России 22.11.2017 N 48973) здесь также смотреть по торговой документации. По идее Вы выкупате, Банк же возвращает средства в ПФ РФ (Верховный суд России здесь уже свое мнение выразил). Естественно, все это отражается в ДКП. В противном случае никаких рисков, в т.ч. и по оспариванию торгов и ДКП исключать нельзя. Обратите внимание, что согласно ч.ч.1,2 ст.449 ГК РФ ( http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?rnd=EACFE1046EB3F1038A42510661F4E907&base=LAW&n=340325&dst=4294967295&cacheid=C8BC3E469B1852262A4C20B4B8FC2762&mode=rubr&req=doc#018343309745773761 ) Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. (п. 1 в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ) 2. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса. Касаемо судебной практики — смотрю. Что найду — прикреплю.

Алина Пучко · Answer

Здравствуйте, Александр! Вопрос этот уже отработан и проблем не возникает, в т.ч. с ПФР и прокуратурой. Что касаемо погашение ипотеки, то законом установлено: 2. При государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в предусмотренных частью 1 настоящей статьи случаях регистрационная запись об ипотеке, обеспечивающей требования залогодержателя, в целях удовлетворения которых реализован предмет ипотеки, погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности приобретателя заложенного имущества или залогодержателя. http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/045d17d7b26872cfbce8df4edce28c1925f6d65d/ Относительно Ваших переживаний в отношении несовершеннолетних… То торги проводятся по решению суда: 1. Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. ( http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/8e6450b9a23bd8ef7e74eaa2d48326bd9c6e8da4/ ), соответственно эти вопросы решаются непосредственно в судебном заседании. Если квартира уже реализована с торгов, значит данный вопрос разрешен… В противном случае суд отказал бы в заявленных требованиях (пример судебного спора по ссылке https://sudact.ru/regular/doc/W4X2nMMSKOdD/ ) 1. Не возникнут ли сложности с выпиской бывших собственников и их детей из квартиры? Александр Сложности только будут если добровольно откажутся выписаться, в таком случае придется выписывать принудительно в судебном порядке. 2. Могут ли в дальнейшем дети по достижению совершеннолетия признать сделку недействительной (т.к. их право нарушено) Александр 3. Могут ли инициировать подобную процедуру по признанию сделки недействительной пенсионный фонд, прокуратура или органы опеки? Александр Нет, опять же по причине того, что данная сделка основана на судебном решении, при рассмотрении такого рода споров суд привлекает в качестве третьих лиц ПФР, учитывает их мнение при вынесении судебного акта. При этом, хочу обратить внимание, что решение суда исполняется ФССП, т.е. государственным органом, в чьи полномочия входит данная процедура на основании Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 N 229-ФЗ. Возможно будет полезной информация : https://rosreestr.ru/site/press/news/zalog-vygodnye-kredity-bolshie-riski/ Что касаемо вопросов со средствами маткапитала… Далее получатель средств семейного капитала должен будет возвратить полученные средства государству через ПФР, но покупателя данный вопрос не касается.

Алексей Максименко · Answer

Здравствуйте, Александр. Желательно, конечно, всю документацию по торгам изучить и решение суда, но в целом, сама по себе такая ситуация нередкая, и не влечёт каких-то особенных рисков для покупателя. 1. Не возникнут ли сложности с выпиской бывших собственников и их детей из квартиры? Александр В самом снятии их с учёта проблем быть не должно. Но суд может предоставит им отсрочку на выселение, например, на несколько месяцев для поиска другого жилья. Статья 203 ГПК РФ Отсрочка или рассрочка исполнения решения суда, изменение способа и порядка исполнения решения суда Суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда , изменить способ и порядок его исполнения. Ответы прошу подкреплять в т.ч. сложившейся судебной практикой. Александр Пример оспаривания торгов. Суд истцам отказал: Решение Октябрьского районного суд г. Уфы от 27 августа 2015 г. по делу № 2-6739/2015 Таким образом, из смысла вышеуказанных правовых норм следует, что в случае погашения долга по ипотечному кредиту, выданному для приобретения жилого помещения, за счет средств материнского (семейного) капитала само по себе (автоматически) право собственности на долю в приобретенной ранее квартире родителя у несовершеннолетнего ребенка не возникает , оно может возникнуть только если родитель после снятия обременения с жилого помещения, приобретенного с использованием средств ипотечного кредита (займа), добровольно переоформит это жилое помещение в общую долевую собственность с ребенком. Поскольку обременение со спорной квартиры не было снято, истцы не переоформляли в общую долевую собственность спорную квартиру с несовершеннолетними, довод истцов о том, что Зиннатуллиной Л.С. был получен государственный сертификат на материнский капитал в размере 408960,50 рублей, которым оплачена ипотека на спорную квартиру, поэтому у детей должна быть доля, равная оплаченному сертификатом, является несостоятельным.