Претензия застройщику за нарушение сроков ДДУ

Здравствуйте.

Кто сейчас является правообладателем дочь или мама?

Если дочь, то она и может написать.

Но дело в том, что сейчас неустойку нельзя выставить

Постановление Правительства РФ от 2 апреля 2020 г. N 423 “Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого...”

6 апреля 2020

В соответствии с пунктами 3 и 4 части 1 статьи 17 Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» Правительство Российской Федерации постановляет:

1. Установить следующие особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве:

в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 г.;

при определении размера убытков, предусмотренных статьей 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не учитываются убытки, причиненные:

в период со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 г.;

в результате введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на соответствующей территории нахождения строящегося объекта долевого строительства;

проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства в соответствии с частями 2 и 6 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 г., не начисляются.

В отношении уплаты неустойки (пени), процентов, возмещения убытков, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 1 января 2021 г.

Т.е. по факту неустойку можно выставить в претензии с 01.01.2021 года и период с 02.04.2020 года по 01.01.2021 г. включить нельзя.

Здравствуйте, Юлия.

Согласно ст.384 ГК РФ

1. Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» было разъяснено назначение государственной регистрации, цель которой — обеспечение стабильности гражданского оборота (пункт 38) и, соответственно, защита гражданских прав и законных интересов всех участников оборота при передаче прав на основании договоров уступки, тем более в сфере, связанной с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц. Осуществление государственной регистрации договора уступки обеспечивает уведомление всех третьих лиц об изменении существующих прав участника долевого строительства к застройщику по сравнению с первоначальным объемом его прав, что способно исключить неопределенность в правах такого участника, особенно при уступке не всех или не одному лицу принадлежащих ему прав.

Юлия

Это как раз о том, договор уступки считается для третьих лиц заключенным с момента регистрации.  Такую мотивировку использовал ВС РФ в Определении по делу № 305-ЭС17-17670, где рассматривались требования о признании незаконным отказа Росреестра в регистрации договора уступки права на неустойку (отдельно) от самого ДДУ из ранее зарегистрированного ДДУ. При этом выделенная формулировка была одним из мотивов суда при признании отказа незаконным. Но это не означает, что отменяется необходимость согласования уступки, если это предусмотрели первоначальный дольщик и застройщик в ДДУ. Об этом ниже

Не выйдет ли нам боком поднятие шума с этой претензией и потом как следствие «заморочки» с оформлением прав собственности?

Юлия

Возможность уступки права требования по договору участия в долевом строительстве предусмотрена ст.11 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Согласно ее п.1  уступка осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.

2. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

3. Если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.

Следовательно, необходимо анализировать сам ДДУ. Поскольку договор прошел регистрацию в Росреестре — это несколько обнадеживает, в противном случае он вряд ли был бы зарегистрирован., но тем не менее следует исходить из содержания самого ДДУ. (это возможно в рамках отдельной услуги). Имеются примеры, когда при прямом запрете уступки, предусмотренном  ДДУ без согласования с застройщиком, договор уступки признавался недействительной сделкой. (См. например, Апелляционное определение Мосгорсуда от 14 января 2016 года по делу № 33-1309\2016)

Если от мамы и дочери отдельные, то в каждой из них рассчитыватьержания пени 50% от суммы Договора в маминой и 50% в претензии дочери?

Юлия

50% — это не пени, а штраф за неисполнение требований потребителя в добровольном порядке, например, при отказе выплатить неустойку по претензии. И взыскивается он судом на основании ст.13 Закона «О защите прав потребителей». То есть требовать его Вы можете только при неправомерном отказе застройщика выплатить неустойку в судебном.порядке

Неустойка же рассчитывается на основании п.2 ст.6  Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ 

2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере........

Насчет периода, за который неустойка не подлежит исчислению, соглашусь с коллегой. Претензию Вы направить можете, но исчисляться она должна за период до  03.04.2020. (дата вступления в силу Постановления №423 от 02.04.2020 г) -по крайней мере пока.