Игорь добрый вечер, ко мне как к юристу по недвижимости часто обращаются люди с подобными вопросами.
По общему правилу в ст. 5 Закона N 214 законодатель установил, что цена договора участия в долевом строительстве неизменна. Цена по такому договору может быть изменена только по соглашению сторон после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
При этом если застройщик и участник долевого строительства предусмотрели в договоре участия в долевом строительстве твердую цену, то они не вправе ее изменять даже по своему дополнительному соглашению. Эта правовая норма является специальной нормой по отношению к п. 1 ст. 450 ГК РФ и имеет приоритет в применении. Общее правило о неизменности первоначальной цены договора введено законодателем с целью защиты участника долевого строительства от удорожания себестоимости строительства.
Застройщик часто пытается навязать участнику долевого строительства изменение цены договора в сторону увеличения. Рассмотрим распространенные ошибки в оформлении договорных отношений и в толковании применения материальных норм права на примере толкований и выводов, данных судами.
1. Самый распространенный случай изменения цены договора — при отклонении общей площади квартиры по результатам обмеров органов технической инвентаризации от соответствующей площади, указанной в договоре, более чем на один метр в сторону уменьшения или увеличения.
Данный пункт признается судами обоснованным в случае соблюдения интересов как застройщика, так и участника долевого строительства.
Участник обязан доплатить, а застройщик обязан возвратить разницу свыше одного метра, исходя из стоимости одного квадратного метра, рассчитанной как частное от деления цены договора на площадь квартиры, указанной в договоре.
Возможность взимания доплаты по договору участия в долевом строительстве за увеличение площади квартиры в одном из моих судебных процессов (даже при отсутствии зарегистрированного дополнительного соглашения к договору) была признана законной, не содержащей наличия в действиях общества состава административного правонарушения, ответственность за которое установлена ч. 1 ст. 14.7 КоАП РФ.
Даже Верховный суд в своем Постановлении от 5 октября 2016 г. N 302-АД16-12489 определил, что изменение площади объекта долевого строительства произошло за счет увеличения площади созданного объекта, а не в силу иных обстоятельств, на которые стороны договора не могли рассчитывать, заключая договор и согласовывая условие об уточнении окончательной цены договора после обмеров, производимых органами технической инвентаризации.
Однако, если договор участия в долевом строительстве указывает на твердую цену договора, не подлежащую изменению, и не содержит условий о возможности изменения цены, а также описания случаев и условий ее изменения, то в последующем взимание доплат, в том числе путем обращения в судебные органы, не будет признаваться законным. Из Вашего вопроса следует что твердая сумма в нем не предусмотрена.
2. В некоторых случаях застройщик указывает в договоре условие, по которому цена 1 кв. м может быть увеличена в случае систематического нарушения участником долевого строительства размеров и сроков платежей, предусмотренных договором, на действующую на момент фактической оплаты образовавшейся задолженности продажную цену кв. м застройщика в данном доме.
При этом под систематическим нарушением понимается:
1) просрочка внесения платежа в течение более чем 2 месяцев или
2) нарушение срока внесения платежа более чем 3 раза в течение 12 месяцев.
Судебная практика в данном случае придерживается позиции, что данный пункт противоречит ч. 2, 4 и 5 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ в части предоставления возможности застройщику в одностороннем порядке изменить условие договора о цене при нарушении дольщиком обязательств по оплате. Суд указал, что действия застройщика по одностороннему изменению цены договора нарушают установленный ст. 310 ГК РФ запрет на изменение условий договора в одностороннем порядке.
Следовательно, как правильно указал суд (Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25 марта 2015 г. N 01АП-1250/15), Федеральным законом N 214-ФЗ не предусмотрено увеличение цены договора в связи с неисполнением участником долевого строительства обязательств по оплате, а потому спорное условие договоров накладывает на участников долевого строительства дополнительную ответственность за ненадлежащее исполнение обязательства в виде увеличения цены договора.
Вместе с тем указанным Законом предусмотрен исчерпывающий перечень последствий виновного поведения дольщика. Так, помимо права на односторонний отказ застройщика от исполнения договора, ч. 6 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ установлена возможность взыскания с дольщика неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
В этой связи суд пришел к правильному заключению о том, что пункт договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома, устанавливающий не предусмотренные законодательством основание и вид санкций за нарушение срока оплаты объекта долевого строительства, в названной части не соответствует ч. 2, 4 и 5 ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ.
3. Условие изменение цены в связи с увеличением себестоимости строительства.
Суды так же встают на сторону застройщика, и они основываются на том, что в статье 5 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (часть 1). В части 2 данной статьи установлено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Таким образом, в силу приведенных правовых норм, стороны в договоре участия в долевом строительстве вправе предусмотреть возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения. Так как в Вашем договоре это условие предусмотрено, то это никак не противоречит действующему законодательству.
В Вашем случае есть несколько вариантов для изменения условий договора, я уже успешно это делал для своих клиентов.
С уважением, юрист по недвижимости,
Роман Куняшев
